Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ	Договор с ЖСК по 215 ФЗ
– это исключает двойную продажу квартир	В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.	Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписывать	Четкого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства	Закон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Дольщик должен выплатить оговоренную цену и принять дом.

Кооператив жилья - добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры - справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

1. Государственная регистрация.
2. Стоимость постройки.
3. Сроки строительства.
4. Рассрочка на возведение.
5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие - регистрация в Росреестре (), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Особенности ДДУ

Имеется два вида долевого документа:

1. Старое правило - разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
2. Новый договор - после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков . Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

1. Ознакомиться с проектом строительства.
2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

1. Срок сдачи дома.
2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Застройщик обязан выдать дольщику бумаги по первому требованию, регистрирующие имущественное право на жилье.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Строительство по имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
5. Рассрочка на приобретение - не более 5 лет.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК - дешевый метод приобретения жилья , но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления - не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения - от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК - собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

1. Быстрота оформление - договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
3. Длительная рассрочка по платежам.
4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками :

1. ЖСК - отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
2. Увеличение цены объекта.
3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей : долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка - репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании . В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Заключение

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

02 дек 2014

Переоформить договоры об участии в ЖСК на договоры участия в долевом строительстве (согласно

Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ) возможно, если получено:

Разрешение на строительство

Представлена проектная декларация в соответствии с настоящим Федеральным законом

Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно информации от компании КТ "Су-155"(в офисе на Наметкиной, специалист по ДДУ Верещагина Анна) , о том что переход на договор долевого участия предполагается в случае, если в поддержку этого решения будут собраны 50% + 1 подпись пайщиков от каждого корпуса,(СУ-155 обещали бесплатный переход на ДДУ. Банки готовы переоформить договора без потерь для пайщиков) . М еханизм учета мнений пайщиков- оставить свой голос в подписном листе за переход на договор долевого участия, могут обратиться к членам ИГ

Например,

Пример шаблона договора долевого участия, которая будет использоваться при переходе с ЖСК на ДДУ

116,5К 642 Количество загрузок:

Преимущества договора долевого участия (далее «ДДУ»)

1. Преимущества ДДУ в том, что он используется исключительно в интересах дольщиков – граждан. Схема ЖСК позволяет фактическим застройщикам прописывать в договоре положения, которые не позволительны в ДДУ и наоборот - не затрагивать моменты без которых ДДУ считается не заключенным. Например:

ДДУ:
1 Срок передачи объекта клиенту обязательно должен быть указан в ДДУ, играет роль при определении размера штрафных санкций при нарушении данного срока.

ЖСК:
1 Срок передачи объекта клиенту не является существенным условием. Может не быть указан в договоре или определен как ориентировочный

ДДУ:
2 Возврат клиенту денежных средств:
Законом предусмотрен определенный порядок, сроки в течение которых деньги д.б. возвращены дольщику (не зависимо от того, по чьей вине/инициативе расторгнут договор);
Нельзя возвращать деньги дольщику, удерживая из сумм, подлежащих возврату суммы неустоек, штрафов.

ЖСК:
2Возврат клиенту денежных средств:
В договоре ЖСК могут быть предусмотрены длительные сроки возврата денег, возможность удержания сумм неустоек, штрафов.

ДДУ:
3 Гарантийные обязательства:
Законом прямо установлен минимальный срок, который невозможно сократить

ЖСК:
3 Гарантийные обязательства:
В договоре с ЖСК могут быть не предусмотрены, тогда придутся доказывать в судебном порядке, да и то, скорее всего, подавая заявление от ЖСК застройщику/подрядчику.

ДДУ:

Предусмотрена законом, не может быть уменьшена договором.

ЖСК:
4 Ответственность за нарушение сроков строительства:
Предусматривается исключительно договорными обязательствами, может быть вообще не предусмотрена.

2. За имущественным положение застройщиков, работающих по схеме ДДУ, следит государство, так ежеквартально застройщики предоставляют в УГСН отчетность установленной форму, которая содержит данные о заключенных договорах, финансовом положении застройщика. За ЖСК никто не следит, кроме самих его членов, которыми, в свою очередь, и являются сами граждане.

3. Регистрация договора – отсутствие двойных и более продаж.

4. Любое лицо, заключающее ДДУ может ознакомиться с информацией о застройщике (учредительные документы, бух. Отчетность, аудиторское заключение).

5. При ДДУ физ. лицам есть к кому предъявлять претензии, при ЖСК фактически претензии можно предъявить к самому ЖСК, членом которого и является сам клиент, а не к застройщику.

Более подробно ознакомиться с Федеральным Законом № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 24.12.2004 г. (с изменениями от 17.06.2010 г.)

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан. Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры. В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ и это приведет к расторжению сделки, дольщику возвращаются все вложенные средства. Кроме этого, он дополнительно получит неустойку (1/150 от ставки рефинансирования).

Какую основополагающую информацию содержит договор

1. Характеристики, местоположение и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
2. Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
3. Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
4. Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
5. Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
6. Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС. Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет). ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

Договор долевого участия	ДДУ регистрируется в Росреестре. Стоимость квартиры фиксирована. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.	Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.
Жилищно-строительный кооператив	Рассрочка на срок до 20 лет. Жилье дешевле на 18 %. Управление домом переходит к ЖСК.	Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир. У пайщика нет законодательной защиты. Застройщик не обязан предоставлять документацию. Стоимость квартиры не фиксирована. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Задумываясь об улучшении своих жилищных условий, многие обращают свое внимание не на вторичное жилье, а на новостройки. Но препятствием для многих становится цена жилья в новых домах, которая может в несколько раз превышать стоимость квартиры в старом доме. Приобретение недвижимости путем заключения договора или вступление в жилищно-строительный кооператив позволяет людям существенно снизить свои затраты. А о плюсах и минусах этих вариантов и о том что же лучше выбрать расскажем далее.

Понятия договора долевого участия в строительстве и жилищно-строительного кооператива

Многие при выборе способа приобретения жилья задаются вопросами:
“Что выбрать - ЖСК или ДДУ ?”
“В каком случае они получат финансовую выгоду?”
“Будут ли защищены от действий или бездействий недобросовестных застройщиков?”

В соответствии с ФЗ «Об многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве представляет собой соглашение между застройщиком и участником долевого строительства в рамках которого, застройщик обязуется в установленный срок ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участнику строительства заранее определенный объект недвижимости (квартиру), участник строительства в свою очередь обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора.

Жилищно-строительный кооператив - это добровольное объединение граждан, которые объединились с целью сложения своих капиталов для строительства жилого дома. Такое объединение, в соответствии со ст. 50 ГК РФ, является некоммерческими организациями, то есть юридическими лицами.

Таким образом, в первом случае отношения складываются между отдельно взятым дольщиком и застройщиком, а во втором - между объединившимися общей целью людьми и застройщиком.

Различия жилищно-строительного кооператива и договора долевого участия в строительстве

При решении вопроса, какой из договоров заключить необходимо обратить внимания на их существенные различия.

1. Момент заключения. Договор долевого участия в строительстве , в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве » считается заключенным с момента его государственной регистрации, в отличие от него договор с жилищно-строительным кооперативом вступает в силу с момента его подписания. Государственная регистрация дает больше гарантий покупателю недвижимости, так как она исключает возможность повторной продажи жилого помещения. После государственной регистрации строго определен объект недвижимости, который будет передан заключившему договор дольщику.
2. Стоимость приобретаемого объекта недвижимости . Стоимость жилья, приобретаемого в рамках договора жилищно-строительного кооператива обычно бывает ниже чем при долевом строительстве, но она может меняться во время строительства в связи с дополнительными затратами застройщика, которые не были (или не могли быть) учтены в момент заключения договора . имеет фиксированную сумму, так как стоимость исчисляется исходя из площади приобретаемой квартиры и стоимость одного квадратного метра не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке ни при каких условиях. Это говорит о большей стабильности договора и о возможности участников строительства рассчитать свои финансовые расходы.
3. Определение сроков строительства и ответственности за их нарушение. Договор долевого участия в строительстве четко определяет срок сдачи объекта, за нарушение этих сроков застройщик несет ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве » в виде неустойки за каждый день промедления, а так же «О защите прав потребителей», которые выражаются в виде штрафов в рамках данного закона, так как участники строительства признаются потребителями. Договор с жилищно-строительным кооперативом может не содержать пункта, определяющего точный срок окончания строительства. Даже если такой пункт присутствует, то законодательство и судебная практика не предусматривают взыскание таких штрафных санкций как при долевом строительстве. Таким образом, при долевом строительстве застройщик будет более внимательно относиться к своим обязанностям.
4. Внесение оплаты по данным договорам. Договор долевого участия в строительстве предполагает внесение участником денежных средств весь период строительства дома. При заключении договора график платежей составляется таким образом, что бы окончание выплат совпадало с окончанием строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Превышение этого срока, то есть нарушение графика платежей является нарушением со стороны дольщика, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением к нему. В отличие от долевого строительства, жилищно-строительный кооператив может предоставить более длительный срок оплаты, но на сумму будут начисляться проценты в размере, предусмотренном договором. Кроме того, каждый пайщик выплачивает еще регулярные взносы за членство в кооперативе, которые не входят в стоимость приобретаемого жилья. Таким образом, уменьшив ежемесячный платеж путем увеличения срока оплаты, покупатель квартиры может, в конечном счете, потратить большую сумму денег.
5. Особенности расторжения договора . В случае, несоблюдением застройщиком условий договора, например затягивание сроков сдачи объекта, участник долевого строительства имеет право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата не только уплаченной суммы, но и всех штрафных санкций, в соответствии с законодательством. Жилищно-строительный кооператив не дает пайщику такой возможности, при выходе из кооператива пайщик может требовать только возврата ему паевых выплат, но членские взносы, которые выплачивает каждый член кооператива, не подлежат возврату. Из этого следует, что расторжение договора долевого участия в строительстве позволяет получить дополнительные денежные компенсации, а выход из кооператива в любом случае влечет за собой финансовые потери.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Просто изучив различия данных правоотношений для многих наверно будет не до конца ясно за какие аспекты выбирают тот или иной договор. Далее обратим внимание на положительные стороны соглашений.

Положительные стороны договора долевого участия в строительстве

• Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только после получения застройщиком всей необходимой разрешительной документации . Таким образом, потенциальный участник строительства перед подписанием договора имеет возможность ознакомиться с проектной документацией, экспертизами, правоустанавливающими документами на земельный участок. Это позволяет человеку быть уверенным, что строительство согласовано контролирующими органами, а сам дом по проекту отвечает всем заданным государственным стандартам.
• Кроме этого, решаясь на приобретение жилья человек, как правило, располагает определенной суммой денег и хочет сразу знать в какую сумму обойдется ему приобретение. Как было сказано выше, стоимость недвижимости в данном случае будет определяться из расчета ее площади . Договор долевого участия в строительстве не позволяет застройщику внести какие-либо изменения в стоимость метра площади. Это является несомненным плюсом договора, так как участник строительства видит свой график платежей, рассчитанный до конца строительства.
• Договор долевого участия в строительстве, в соответствии с законодательством, может быть расторгнут по инициативе дольщика, при нарушении застройщиком его условий . Эта одна из самых положительных его особенностей. При неисполнении своих обязанностей, строительная организация должна будет выплатить все полученные денежные средства, компенсировать понесенные убытки и выплатить штрафные санкции. Законодатель старался максимально защитить интересы дольщиков в этом вопросе.

Положительные стороны заключения договора с жилищно-строительным кооперативом

• Основным положительным моментом такого соглашения является его финансовая сторона. Ежемесячный платеж в данном случае значительно меньше , чем при заключении договора долевого участия в строительстве, так как пайщик может производить выплаты и после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, положительной стороной договора можно назвать меньшую стоимость квартиры.
• Кроме этого членам кооператива проще проконтролировать его деятельность , чем дольщикам при долевом участии в строительстве. Как член жилищно-строительного кооператива, пайщик имеет право требовать от него отчета о проделанной работе и израсходованных денежных средствах.

Выводы:

1. Каждый выбирает тот способ приобретения недвижимости, который ему больше подходит, но сравнение показывает, что договор долевого участия в строительстве больше защищает права дольщиков и поэтому является более надежным способом приобретения жилья.
2. Выбирать жилищно-строительный кооператив для этого следует только с целью экономии денежных средств, но часто такая экономия может быть необоснованным риском для пайщиков.
3. При выборе любого способа приобретения недвижимости не стоит забывать и про репутацию застройщика, которая нарабатывается годами.