Обстоятельства получения недвижимости бывают разные. В зависимости от них и множества других факторов налоговое законодательство предусматривает в каждом конкретном различные вариации отчисления налоговых сборов в казну. В частности, многих граждан интересует, как выплачивать налог при продаже квартиры, полученной по наследству, имеются ли какие-либо дополнительные налоговые сборы. В этом материале мы ответим на все интересующие вас вопросы.

Прежде, чем задаваться вопросом относительно продажи наследства и выплаты налоговых сборов с полученных после реализации средств, следует вначале вступить в соответствующий статус и действительно стать владельцем искомого жилья.

Согласно букве закона, унаследовать гражданин может лишь ту квартиру, которой наследодатель являлся официальным владельцем. Фактически, жилье находилось у него в собственности, и это обстоятельство подкреплялось соответствующим документом о прохождении официальной процедуры государственной регистрации, а также иными сопутствующими бумагами.

Если жилье не было приватизировано наследодателем, получить наследник его не может, ибо такая недвижимость в порядке наследования не переходит к родственникам. При этом не играет роли, имело ли место составление завещания, или состояние умершего распределяется согласно степени родства претендующих на получение имущества родственников.

Когда идет речь о квартирах кооперативных, подразумевается еще одно своеобразное ограничение. Такое имущество может передаваться по наследству лишь после того, как была произведена полная выплата пая.

Если в вашем случае никаких обстоятельств, препятствующих законной передаче квартиры во владение, не обнаружилось, вы имеете полное право стать наследником и в дальнейшем реализовать полученную недвижимость

Основания для вступления в наследство

Согласно букве закона, человек, названный наследником умершего человека, имеет право получить этот статус на основании двух следующих причин.

В первом случае (наиболее распространенном), для получения части имущества ушедшего в иной мир человека, необходимо иметь с ним родственные связи. При этом, речь идет об определенной близости искомых связей, позволяющей сформировать некоторую очередность наследования.

Иными словами, вначале наследство должно достаться:

• супругу;
• детям;
• затем родителям;
• родным сестрам или братьям.

Однако, если у умершего не оказалось никого из вышеперечисленного списка родных людей, претендовать на получение средств могут и дальние родственники. Так, нередки случаи, когда наследниками становились племянники, двоюродные братья и сестры, тети и дяди и прочая родня. Так как никого более близкого у наследодателя не оказалось, ввиду, например, его почтенного возраста или скверного характера.

Второй вариант получения наследства – оказаться вписанным в завещание умирающего. Составлять искомый документ разумно даже в том случае, если семья уходящего в иной мир человека дружная и любит друг друга, ввиду того, что он фактически ускоряет возможность получения средств, при этом позволяя избежать различных бюрократических проволочек.

При этом, не имеет значение степень родства между наследодателем и людьми, чьи имена указаны внутри завещания. Порой речь идет даже о полном отсутствие кровных связей. Нередко мы смотрим фильмы, в которых ушлые аферисты «втираются» в доверие богатым пожилым людям или собственным возлюбленным, чтобы оказаться в их завещании и после смерти наследодателей уйти с набитыми деньгами чемоданами. Все потому, что стать наследником по завещанию может кто угодно.

Если умирающий человек не указал в завещании собственного ребенка, значит, ему ничего не достанется

Недвижимое имущество может переходить во владение в виде наследства не только к одному человеку, но и к нескольким. Определяется это обстоятельство в зависимости от нескольких факторов:

• какое количество наследников вписано в завещание;
• какое количество наследников допускается согласно закону без завещания;
• имело ли место быть написание отказа от получения искомой недвижимости;
• были ли некоторые претенденты в результате судебных разбирательств признаны недостойным получения средств;
• имеются ли те граждане, которые обладают правом на обязательное получение доли.

Обязательное получение доли – особенное право, признанное за гражданами, проживавшими на одной жилплощади (являющейся наследуемой) с наследодателем постоянно, при этом, являющихся иждивенцами и не имеющих возможности трудиться самостоятельно ввиду:

• состояния здоровья;
• почтенного возраста;
• несовершеннолетия и тому подобных обстоятельств.

Налог, уплачиваемый при вступлении в статус наследника

Ранее в России существовал государственный сбор, называемый налогом на вступление в наследство. Однако, на сегодняшний день при получении от наследодателя квартиры он не взымается. О данном сборе мы подробно рассказывали в одной из статей .

Существует перечень имущественных наименований, при получении которых необходимо выплатить искомый налоговый сбор, однако, жилое помещение (квартира), в этом списке отсутствует.

Однако, стать наследником полностью бесплатно не получится. При получении от наследодателя жилья, для вступления в законный статус, соответствующий ситуации, необходимо внести оплату по так называемой государственной пошлине. После ее выплаты гражданин получает официальную бумагу – свидетельство, подтверждающее его право на получение наследства.

Процедура получения наследства

Стартует долгий процесс наследования материальных благ в том момент, когда умирает тот близкий человек, которому они доселе принадлежали. Как только констатируется смерть, наследники входят в право на получение недвижимого имущества, путем оформления его в собственность.

Чтобы стать полноправным владельцем наследуемой квартиры, нужно пройти следующие этапы.

1. Прежде всего, отправляйтесь в нотариальную контору. Там составьте заявление, говорящее, что вы готовы вступить в процесс принятия наследства и заверьте его. Нотариус определит вам список бумаг, которые в дальнейшем необходимо собрать и представить к нему в контору.
2. Произведите оплату государственной пошлины, нужной для получения бумаги, свидетельствующей об обладании вами полным правом на получение имущества наследодателя. Через некоторое время после оплаты пошлины получите полагающееся вам свидетельство.

Обратите внимание! Эти этапы необходимо пройти в течение полугодичного срока со дня ухода в мир иной наследодателя. Сбором документов занимается каждый родственник или близкий человек умершего, претендующий на получение искомой недвижимой жилплощади или доли в ней.

Для получения имущества обязательно подготовить следующий пакет документов.

1. Технический паспорт на недвижимость. Оформлением этого документа мог заниматься еще ушедший в мио иной наследодатель. Однако, порой такие документы теряются или портятся. Если так произошло и в вашей ситуации, обратитесь в бюро технической инвентаризации за получением нового. Временной срок, требующийся для подготовки искомого документа, обычно составляет около 5-7 рабочих дней.
2. Справка о каждом гражданине, имеющем прописку на указанной жилой площади.
3. Договор на приобретение или получение квартиры иным законным способом , заключенный еще с предыдущим владельцем жилья, то есть умершим родственником наследника. Если жилье было куплено, то это будет договор о продаже и приобретении, если получено в дар, то дарственная и тому подобные бумаги. Если квартира была определена конкретному человеку впоследствии судебного разбирательства, то нотариус должен получить в качестве официального доказательства перенесенное на бумагу судебное решение.
4. Свидетельство о проведенной оценке стоимости искомого жилья. Процедура определения цены проводится непосредственно в день, когда наследодатель умер.
5. Официальное подтверждение регистрации жилья в качестве собственности.

Как только все вышеперечисленные документы окажутся у нотариуса, и он подтвердит их удовлетворительное состояние и соответствие всем предъявляемым требованиям, получатель материального блага отправится оплачивать государственную пошлину. После того, как средства будут перечислены, он получит свидетельство о праве вхождения в наследство. Эту бумагу необходимо также предоставить на проверку в нотариальную контору. Если государственная пошлина не оплачена, выдачи свидетельства не произойдет, как не произойдет и вступления в наследование.

Как только полгода с момента смерти завещавшего вам квартиру родственника минет, нотариус оформит наследование официально.

Принятие наследства

Еще одна особенность получения недвижимости в наследство состоит в том, что гражданин, являющийся наследником, обязан его принять. Если вы понятия не имели, что ваш любимый родственник отошел в иной мир или пропустили данный по закону временной период на становление владельцем оставшихся от него материальных благ, не отчаивайтесь. Вы имеете полное право на оспаривание произошедшей ситуации в суде, и восстановление положенного вам полугодичного срока.

Кроме того, без завещания весьма сложно справиться с процедурой определения круга наследников. Обычно это касается следующих лиц:

• кровных детей, родившихся непосредственно после того, как наследодатель умер;
• иждивенцев, проживавших на одной жилплощади с арендодателем.

Если вы получили в наследство квартиру, а затем продали ее, при этом, обнаружилось наличие лиц, подобных перечисленным в списке гражданам, сделка через суд может быть признана недействительной или, что скорее всего, она просто не состоится.

Чтобы получить какие-либо гарантии законности сделки, необходимо осуществить проверку и найти всех граждан, ранее проживавших в искомой жилплощади. Кроме того, необходимо найти претендентов на получение наследства и получить от них письменный отказ. В некоторых случаях с ними можно договориться, однако, вряд ли кто-либо в здравом уме откажется от получения доли в недвижимости.

Зависят ли выплаты налога на доходы физического лица от способа получения недвижимости

В предыдущем разделе статьи мы выяснили, как стать наследником, какие средства необходимо перечислить в пользу государства для обретения искомого статуса и оговорили множество иных важных нюансов.

Теперь, когда вы знаете, как стать полноправным владельцем унаследованной квартиры, можете планировать дальнейшие действия, с ней связанные. Так, вы можете переехать в нее, сдать в аренду или продать. В этом разделе мы расскажем, как изменяются выплаты по налогу на доходы физического лица, если продающаяся квартира была получена гражданином в наследство.

Спешим обрадовать граждан, ожидавших повышения налога и расстроить тех, кто ждал его понижения: денежные выплаты в пользу государственной казны по налогу на доходы физического лица никак не изменяются в связи со способом получения выставленного на продажу недвижимого имущества.

Дело в том, что обложение искомым сбором при реализации жилплощади производится независимо от источника его получения.

Выплаты НДФЛ при реализации квартиры

Выплаты налога на доходы физического лица производятся унаследовавшими квартиры гражданами так же, как и остальными, получившими жилплощадь иными путями.

Таблица 1. Действующие ставки налогообложения

Напомним, статус резидента никак не зависит от гражданской принадлежности конкретного человека. Иностранец может быть резидентом, а коренной россиянин – нерезидентом. Все зависит от временного срока, определенного количества дней, в течение которых человек должен находиться на территории России. Сегодня актуальный срок составляет 183 дня в год. Получается, если гражданин находится в стране даже 182 или 181 день в году, резидентом он быть не может.

Существуют отдельные категории граждан, на резидентский статус которых не оказывает влияние искомый временной срок. К ним относятся:

• военные, отосланные нести службу на территорию другого государство по велению российского правительства;
• государственные деятели, также направленные на работу в иные страны, и находящиеся там большую часть времени (например, консулы и послы);
• высококвалифицированные специалисты, знание и опыт которых необходимы стране.

Все вышеперечисленные категории могут находиться на родине любое количество дней, при этом статус резидента за ними будет сохранен.

Статус резидента часто возникает во время нахождения человека в Российской Федерации. Например, он длительное время проживал за рубежом, но вернулся, и однажды, соответственно, смог вернуть и резидентство. В этот момент он также обретает законное право перерасчет сумм денежных отчислений, регулярно переводимых в пользу государственной казны.

Кто является налоговым резидентом Российской Федерации? В этом поможет разобраться . В ней рассмотрим, от чего зависит налоговый статус, документы для подтверждения, а также нормативную базу для резидентов и нерезидентов.

Кто освобождается от выплат подоходного налога при продаже квартиры

Независимо от способа получения во владение жилплощади, правила по выплатам подоходного сбора при ее реализации остаются одинаковыми для всех.

Так, если жилье было приобретено до наступления 2016 года, и находилось во владении более 36 месяцев (3 лет), владелец получает право на ее реализацию и невыплату сбора в казну страны.

Этот срок в 36 месяцев, является минимальным временным периодом владения, который необходимо выждать для освобождения от налога. Государство ввело его ради предотвращения мошенничества и различных спекуляций, связанных с перепродажей жилья.

По наступлению 2016 года произошло увеличение искомого срока на 24 месяца. Теперь ожидание будет длиться не 3 года, а целых пять, лишь по истечению которых собственник жилья может быть освобожден от выплат подоходного налога.

Обратите внимание! Даже когда вы проживали в искомом жилище 20 лет и провели его приватизацию менее 36 месяцев до реализации, вам все равно придется внести искомые налоговые выплаты.

Для наследника отсчет периода владения начинается с даты получения имущественных прав, одновременно не имеет значение, была ли пройдена соответствующая процедура государственной регистрации.

Приведем пример. Иван Петрович получил квартиру в наследство в 2016 году. Подготовив все соответствующие права документально, Иван Петрович переехал в доставшуюся ему жилплощадь и оставался в ней три года, после чего решил реализовать, ввиду того, что ему не подходила удаленность места проживания от его работы. Однако, поскольку с 2016 года минимальный временной период владения жильем возрос, Иван Петрович рискует потерять 13% от стоимости жилья, по которой оно реализовано, ведь по закону он обязан произвести выплату налога. Самым разумным решением для Ивана Петровича будет дождаться окончания искомого срока в пять лет. При этом ему не придется, не только делиться с государством частью полученной от реализации жилья выплаты, но также не нужно будет составлять декларационный бланк и собирать сопутствующие ему документы, чтобы предоставить их в качестве отчетности в налоговую инспекцию.

Чтобы реализовать квартиру, в любой ситуации необходимо владеть определенным пакетом документов, подтверждающих официальный статус владельца и законность проводимой сделки. Передача прав или реализация полученной в качестве наследства недвижимости, производится при помощи свидетельства, присвоенного гражданину, который является собственником жилья.

Как только нотариус выдает наследнику бумагу, свидетельствующую о его праве вступления в искомый статус, гражданину необходимо провести регистрацию прав на владение и стать собственником.

Чтобы пройти регистрацию, необходимо иметь следующие документы:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность гражданина;
• свидетельство, дающее гражданину право на вступление в наследование;
• заявление, составленное для прохождения процедуры регистрации;
• выписка из единого государственного реестра недвижимости;
• технический паспорт, доставшийся от старого владельца, или оформленный заново в бюро технической инвентаризации.

Когда производится оформление недвижимости в собственность, необходимо провести оплату государственной пошлины, размер которой находится в прямой зависимости от кровной близости родственника умершему наследодателю. Первоочередные наследники, например, вносят выплаты по государственной пошлине в размере 0,3% от полной цены недвижимости, однако, не более ста тысяч рублей.

По выплате искомой госпошлины, некоторые категории граждан получили льготы. В списке этих лиц:

• люди, не достигшие совершеннолетия;
• граждане, психическое здоровье которых находится в плохом состоянии и это подтверждено официально;
• иждивенцы, ранее проживавшие в жилплощади с арендодателем, не имеющие возможность самостоятельно себя содержать.

Полученная в порядке наследования недвижимость не относится к категории совместно нажитого имущества, которое по закону необходимо делить с супругом, поэтому, наследник при реализации искомого наименования имеет право не получать у супруга или супруги согласия на ее продажу.

Для передачи права владения жильем покупателю, продавец оформляет с ним договоренность, которую затем они оформляют в регистрационной палате. Прежде чем пройти эту процедуру, необходимо произвести проверку, касающуюся так называемой чистоты заключенной сделки. Это необходимо, если имело место быть наследование недвижимости, так как в ходе проверки может оказаться, что имеются еще лица, имеющие право на владение жильем, без участия и согласия которых процедура его реализации будет считаться противозаконной.

Видео – Продажа квартиры, полученной по наследству, налог

Налоговый вычет

Если ситуация в вашей семье такова, что полученное в наследство имущество в обязательном порядке должно быть продано, например, для получения денежных средств на лечение, или ввиду невозможности его содержать, и вы не можете выждать предельный минимальный срок владения, придется пойти на срочную продажу. Это значит, что государству от суммы реализации жилья перепадет довольно таки солидная денежная сумма.

Однако, у наследников существует еще одна возможность уменьшить связанные с налоговыми выплатами затраты: получить имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона российских рублей.

В Российской Федерации получение искомой денежной компенсации от государства носит характер добровольный и заявительный. Чтобы получить средства и уменьшить финансовую базу, необходимо составить:

• заявление соответствующего содержания;
• декларационный бланк по ;
• договор о продаже;
• документы, подтверждающие получение денежных средств.

После того, как основные бланки и сопутствующие им бумаги будут собраны, необходимо отнести их в налоговую инспекцию, которая предоставит вам налоговый вычет.

Обратите внимание! Денежные средства не будут выданы вам на руки. На искомую величину уменьшится финансовая база, из которой будет производиться исчисление налогового сбора. В рассматриваемой нами ситуации налоговой базой выступает сумма, полученная в результате реализации искомого недвижимого объекта.

Приведем пример. Василий Иванович приобрел новую квартиру в 2016 году. Вскоре он вступил в брак со своей коллегой по работе, и они решили, что готовы к продолжению рода. Однако, имеющаяся у них жилплощадь по размерам для создания полноценной ячейки общества не подходила, поэтому, супругами было принято решение о переезде в более просторную квартиру.

Было решено, что продажа состоится в 2017 году. Поскольку минимальный предельный срок не выждан, Василий Иванович вынужден осуществить продажу жилья с потерей некоторой части средств. Сумма, которую он получил от покупателя, равнялась 2 миллионам российских рублей. Если бы наш герой не имел право на получение вычета, ему пришлось бы заплатить в государственную казну 260 тысяч рублей (2 000 000*13%=260 000). Однако, благодаря государственной компенсации, налоговая база снизилась на миллион. Теперь Василий Иванович должен государству всего 130 тысяч российских рублей ((2 000 000-1 000 000)*13%=130 000).

В обычной ситуации, при которой квартира не была получена в наследство, а являлась купленной, граждане имеют право на получение имущественного вычета в размере фактически произведенных расходов.

Приведем пример. Лариса Петровна приобрела жилье в новостройке, при этом отдав за квартиру с черновой отделкой 2,5 миллиона российских рублей. Затем наша героиня вложила в отделку еще 500 тысяч рублей. Через 2 года, не дождавшись окончания предельного срока, Лариса Петровна продала квартиру по цене в 4 миллиона рублей. Поскольку стоимость квартиры выше и минимальный срок не прошел, Лариса Петровна вынуждена заплатить налог. Однако, имея на руках все подтверждения произведенных затрат (документы на приобретение жилья, купленные отделочные материалы и работу строительной бригады), она заявляет эту сумму затрат и налоговое отчисление впоследствии берется именно с полученного ей дохода, который составит всего миллион рублей (4 000 000-(2 500 000+500 000) = 1 000 000). Следовательно, выплаты налога в казну также будут производиться с этой суммы и составят 130 тысяч российских рублей.

Однако, поскольку наследники никаких собственных средств в приобретение квартиры и ее отделку не вкладывали, они не имеют право претендовать на вычитание из итоговой суммы выплат при реализации квартиры совершенные наследодателем затраты, даже если все необходимые документы были сохранены.

Подведем итоги

Осуществляя продажу имущества любого рода, в том числе и полученного в качестве наследства, продавец вынужден совершать в казну выплаты, носящие название налога на доходы физического лица. Обязанность по внесению в бюджет искомых отчислений возникает независимо от источника получения реализуемого имущества.

Существует надежный способ не выплачивать государству часть стоимости квартиры. Кроме того, при его использовании бывший владелец жилья также освобождается от заполнения и передачи на проверку заполненного декларационного бланка 3-НДФЛ. Заключается искомый способ в ожидании. Правительство определила минимальные сроки владения жильем, по истечению которых, при условии сохранения статуса собственника относительно искомой недвижимости, гражданин освобождается от налогового обязательства перед казной страны.

Если выхода нет и продавать унаследованное жилье придется срочно, вы имеете право применить налоговый имущественный вычет, размер которого составляет миллион российских рублей. С его помощью уменьшается денежная база, на основе которой определяется величина будущего налогового сбора.

Выплата налога в пользу страны производится до наступления 15 числа июля месяца последующего за годом совершения сделки налогового периода. Будьте внимательны. Если вовремя не выплатить налог и не предоставить отчетность, сотрудники Федеральной налоговой службы имеют право наложить на вас денежные штрафы.

Наследование является самым распространённым основанием в получении в собственность квартиры, помимо дарения и купли-продажи.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

При вступлении в право собственности на квартиру, переданную по наследству, гражданин при сделке купли-продажи не испытывает совершенно никаких трудностей, и законодательство не устанавливает никаких ограничений для этой категории лиц.

Но всё-таки некоторые особенности при продаже унаследованной недвижимости имеются. О них необходимо знать и продавцу и покупателю. И в связи с этим появляются вопросы о налоге при продаже квартиры, полученной по наследству.

Нормативная база

Вопросы относительно наследования имущества, правила принятия наследства, его оформления, вступления в него, распоряжения предусмотрены рядом действующих законодательных актов.

Основные «путеводители» для вступивших в наследство и тех, кто только планирует вступать, представлены двумя законодательными актами:

• Гражданским Кодексом РФ (главы 3, 16, 18, статьи , ), в котором разъяснён порядок при оформлении сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости, а также закреплены предписания и правовые нормы, которые необходимо соблюдать наследнику, регистрируя право собственности на недвижимость;
• Налоговым Кодексом РФ (статьи , ), где закреплены вопросы относительно налогообложения при продаже наследуемой квартиры, условий оплаты налога и его размера.

Облагается ли?

Обязательным платежом в государственную казну является налог при продаже квартиры, которая была получена по наследству.

Обусловлено это тем, что законодательство рассматривает сделку покупки-продажи как способ получения дохода, при котором не стоит забывать о действии закона о налогообложении прибыли.

В данном случае статус налогоплательщика не имеет никаких определённых преимуществ, а необходимо только знать срок владения квартирой.

Менее 3 лет в собственности

Если заключается сделка по продаже унаследованного имущества, находящегося не более 3 лет в правах собственности, то с прибыли, полученной от сделки, необходимо заплатить налог в размере 13% в государственную казну.

Исходя из срока владения данным имуществом, рассчитывается и сумма налогооблагаемой базы.

В 2019 году в законодательство были внесены некоторые поправки, и этот срок был продлён до 5 лет.

Но для отдельных случаев сделок с недвижимостью этот срок в 3 года был сохранён:

• право на собственность было оформлено не позднее 1 января 2019 года;
• недвижимость получена в результате заключённого договора о пожизненном содержании, вступлении в права наследования, вследствие участия в приватизации.

Все остальные случаи будут подпадать под действие срока в 5 лет.

В случае если этот срок будет меньше, то ставка по налогообложению будет следующей:

• 13% для граждан РФ (резидентов);
• 30% для иностранных граждан (нерезидентов).

Пример: Если гражданин РФ решит продать свою квартиру за 1800000 руб., то он заплатит налог с прибыли в сумме равной 104000 руб. (1800000-1 млн.)*13%).

Владение более 3 лет

Исходя из нормы закона, продать унаследованную квартиру без оплаты налога можно только после прошествии 3-х лет.

Как исчисляется срок владения?

Согласно общепринятому правилу, срок владения начинает свой отсчёт от даты, когда собственник регистрирует право собственности, и прекращается датой, когда были внесены данные о новом владельце в государственный реестр.

Для имущества, которое было получено в результате наследования, срок владения будет исчислен следующим образом:

• до смерти наследодателя в унаследованной квартире наследник доли не имел, срок владения собственностью в 36 месяцев начинается с момента смерти и прекращается датой, когда будут внесены сведения в государственный реестр о новом владельце;
• наследник до смерти наследодателя в унаследованной квартире имел долю, срок владения будет начинаться с самой ранней даты, когда была зарегистрирована доля в собственность.

Пример:

Наследник с мая 2010 года имел в собственности ¼ долю в квартире. Спустя два года он получает в наследство ещё ¾ доли. А в июне 2019 года он решается на продажу квартиры. Исходя из этого, срок владения полностью всей квартирой составил 7 лет (с 2010 по 2019).

Но если, к примеру, наследник является иностранным гражданином, то ему будет необходимо заплатить 30% от полученной прибыли.

Срок в 3 года здесь не применяется.

При исчислении срока владения необходимо учитывать и дату смерти наследодателя: если она выпадает на 15 число месяца и позднее, тогда месяц учитывается при расчёте.

Льготы и освобождение от уплаты

Владея квартирой, доставшейся по наследству, более 3 лет собственник после её продажи будет полностью освобождён от обязанности оплаты налога.

Срок владения, после которого происходит освобождение от оплаты налога, равняется 3 годам, и здесь не имеет значения, каким способом владелец стал собственником данной квартиры – получил в результате наследования, приобрёл ли по сделке купли-продажи, либо принял участие в приватизации.

При продаже квартиры, доставшейся по наследству различным категориям лиц (несовершеннолетний, пенсионер, инвалид), законодательство никаких льгот не предусматривает, так как все без исключения обязаны оплатить налог с дохода.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Условия

Наследуемую квартиру можно продать только после оформления права собственности в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Какой и в каком размере?

По выбору субъекта РФ с 2015 года и до 2020 года в качестве налогооблагаемой базы на недвижимое имущество граждан используются либо инвентаризационная стоимость.

Для тех случаев, когда оказывается, что при продаже цена квартиры, указанная в тексте договора, существенно отличается от рыночной в меньшую сторону, были установлены новые правила определения размера налога.

Доход граждан в целях налогообложения принимается равным кадастровой стоимости этой недвижимости, умноженной на 0,7 (принятый для расчётов коэффициент).

При этом прибыль от сделки должна быть меньше, чем кадастровая стоимость жилья на 1 января года, когда была оформлена регистрация перехода прав собственности владения на данную квартиру.

Ставки

Размер налога зависит напрямую от следующих факторов: стоимости недвижимости и факта, является ли гражданин резидентом РФ.

Ставка в зависимости от этого будет следующей:

• 13% - для граждан, проживающих в государстве в году более 183 дней (резиденты);
• 30% - для иностранных граждан (нерезиденты).

При определении размера ставки гражданство не имеет такой большой значимости, а учитывается срок проживания в стране, и обязательно он должен быть непрерывным.

Уже после принятия наследства налог на недвижимость может быть либо уменьшен (для всех категорий граждан), либо увеличен (в данном случае - только для нерезидентов).

Если гражданин выступает резидентом государства, у которого не был заключён договор с РФ о двухстороннем налогообложении, тогда придётся оплатить налоги в казну обеих стран.

Соответственно размер суммы к оплате будет увеличен в 2 раза.

Пенсионеру

Существует мнение, что наследники-пенсионеры полностью застрахованы от необходимости оплачивать налог от проданной квартиры, но это абсолютное заблуждение.

Как и все граждане, пенсионеры должны платить налог, который они получают при продаже наследуемой квартиры:

• срок владения составляет не более 3 лет, размер ставки налогообложения будет 13%;
• участвовать в получении вычета с 2 000 000 руб. (работающий пенсионер, отчисляющий подоходный налог государству);
• может полностью освобождён от уплаты налога, если стоимость продажи меньше 100 000 руб. или при наличии других претендентов-наследников, которые обладают правом на получения вычета.

Если перешла от мужа

Право собственности у супруги не прекращается после смерти мужа, а преобразовывается в индивидуальную из общей собственности.

Если жена решит продать квартиру, то её доходы не будут подлежать налогообложению в случае если её муж владел квартирой сроком более 3-х лет.

То же правило действует, если жена решит выделить после смерти супруга наследуемую долю и вследствие этого оформляет новое право собственности на недвижимость.

В данной ситуации при сделке продажи сроком владения квартирой выступает момент первоначальной регистрации права собственности на объект (вновь выданное свидетельство из-за внесения изменений в состав собственников и их долей в квартире не учитывается).

Следовательно, если в собственности у супругов квартира находилась 3 года и более, то при налог с прибыли, полученной с продажи, платить не придётся.

Стоимость договора

С определением понятия «стоимость договора» всё очевидно. В тексте договора прописывается объект, который имеет свою конкретную стоимость.

При сделке купли-продажи заключается договор между продавцом и покупателем, которым необходимо учитывать несколько важных моментов:

• Различия в суммах - фактической и той, что была прописана в договоре. Налоговая инспекция принимает во внимание только то, что указано в тексте договора. При составлении и заключении договора необходимо это иметь ввиду.
• Покупка квартиры в рассрочку. В этом случае налоговая инспекция для расчёта будет брать только полную стоимость квартиры, а не удерживать налог с каждого отдельного платежа.
• При заключении договора стоимость жилья должна быть равной его кадастровой стоимости или превышать ее размер. При умышленном занижении размера налоговые инспекторы могут доначислить налог.

Расчёт

При продаже наследственной квартиры налог с полученной прибыли рассчитывается по стандартной формуле, которая применяется для налогообложения и для продажи других объектов недвижимости.

Формулы:

Стоимость самой сделки — вычет/расходы = Прибыль, которая подлежит налогообложению.

Доход, который подлежит налогообложению x 13% = Сумма НДФЛ к уплате

Стоимость квартиры по договору составляет: 1500000 руб. (1500000 — 1000000; 500 x 13%), сумма расчёта будет составлять 65 000 руб.

После продажи квартиры, если срок владения составляет не более 3 лет, необходимо взять стоимость из кадастрового документа и умножить её на 0,7 (принятый для расчётов коэффициент). А уже полученный результат умножить на 13%. Эта сумма и составит налог.

Пример расчета:

В марте 2019 года была приобретена квартира стоимостью 2 700 000 руб. и в августе была продана уже за 4 200 000 руб. При сравнении с кадастровой стоимостью оказалось, что она составляет 5 700 000 руб.

При умножении кадастровой стоимости на понижающий коэффициент получается сумма 3990000 руб.- сумма оказалась меньше, чем прописана в договоре по сделке.

В связи с данными расчётами взимаемый налог заплатить нужно исходя не из кадастровой стоимости, а из цены, прописанной в договоре: 4 200 000-2 700 000x 13% = 195 000 руб.

Гражданин, произведя расчёт, заполняет налоговую декларацию и предоставляет её в налоговую инспекцию для отчётности.

Уменьшение стоимости

Для всех граждан закон предусматривает одинаковую возможность в уменьшении налога от продажи квартиры, перешедшей по наследству.

Уменьшить размер суммы, с которой рассчитывается налог с продажи, можно при использовании одной из льгот, которые предоставляет государство:

• сумма в 200 000 руб., которая является налоговым вычетом;
• расходы, которые были использованы в приобретении данной недвижимости и подтверждены документально.

Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на её приобретение не было или они были минимальны.

И в тех случаях, если сумма стоимости квартиры была меньше 1 000 000 руб., при продаже квартиры налоговый вычет полностью перекроет полученную прибыль.

Второй вариант больше подойдет, когда была сохранена вся необходимая документация на приобретение квартиры у прежнего владельца.

Данную сумму можно будет применить для уменьшения налогооблагаемой базы.

Когда человек реализует квартиру по цене меньше той, за которую он её покупал, то прибыли при сделке купли-продажи не возникает. А значит, и взиматься налог на доходы не будет.

Но если квартира будет продана по цене выше той, за которую приобреталась, то с этой разницы нужно заплатить в государственную казну 13%.

Если гражданин продаёт несколько квартир, то он должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы.

Но он может и применить вычет, учитывающий все продаваемые объекты, тем самым уменьшив налог с продажи до минимальной суммы и даже в некоторых случаях сведённый до нуля.

Воспользоваться в отношении одной квартиры подтверждёнными расходами, а в отношении другой- налоговым вычетом с 2 000 000 руб. за один календарный год нельзя.

Вычеты

Вычетом является льгота, которая предоставляется государством по отдельным видам налогообложения по сделкам с недвижимостью. Он означает возможность в неуплате какой-то части налогов либо возвращает определённые суммы, уплаченные раньше.

Каждый гражданин, продав квартиру может воспользоваться вычетом.

Рассчитать можно его по стандартной формуле: берём за основу стоимость объекта, от неё отнимаем 1 000 000 руб., полученная сумма это налоговая база и от неё будет производиться расчёт налога на доход в размере 13%.

Расчёт:

Стоимость квартиры составляет 1 650 000 руб., сумма, которая облагается налогом 650 000 руб. Исходя из этого, все сделки, которые находятся в пределах ценовой категории до 1 000 000 руб., налогом не облагаются.

Если квартира поделена на нескольких наследников, можно распродать квартиру по долям, на каждую долю свой договор, что соответственно существенно снизит налоговую нагрузку.

По отдельному договору можно оформить в налоговой инспекции вычет в размере 2 000 000 руб. и вернуть от него 13% расходов, истраченных на покупку квартиры.

Вычет в этом случае составит 260 000 руб.

Воспользоваться вычетом можно до тех пор, пока он весь не будет израсходован, и поэтому его можно применять к различным объектам недвижимости.

Что выбрать — доходы минус расходы или вычет?

Если при приобретении квартиры затраты составили 1 000 000 руб. и более, то для продавца будет выгодно воспользоваться методом «доходы минус расходы».

Для других сделок лучше применить налоговый вычет, так как нет необходимости подтверждать покупную стоимость имущества.

Важно не забывать, что воспользоваться можно только одним методом уменьшения дохода, комбинация нескольких методов запрещена законом.

И продавец должен принять решения в выборе – выбрать вычет или доходы минус расходы.

Документы

Сделка по наследованию квартиры должна быть юридически оформлена, то есть на руках наследника должны быть все бумаги, подтверждающие его владение объектом недвижимости.

При продаже унаследованной жилой площади собственник собирает пакет документов, в который входят:

• свидетельство на право собственности - если не оформлено, продать квартиру невозможно;
• свидетельство, подтверждающее о вступлении в права на наследство;
• разрешение на продажу от супруги (га), если в прописано, что любое наследство является совместной собственностью. если брачного договора нет, то это разрешение не нужно;
• также если площадь распределена между несколькими людьми, необходимо официальное соглашение всех собственников на продажу - такое разрешение можно сделать в любой нотариальной конторе;
• договор покупки квартиры;
• , где перечисляются граждане, прописанные на данной жилплощади.

Кому платить госпошлину и в чем её отличие от налога?

Основным документом, который регламентирует систему налогов и сборов, в том числе и государственную пошлину, является Налоговый кодекс. Предоставляя услуги гражданам, которые связаны с оформлением документов на недвижимость, государство взимает определённую плату.

Подробнее о государственной пошлине написано во второй части Налогового кодекса (ст. 333) - разъяснён порядок уплаты налога, её размеры, предоставление льгот определённым категориям лиц.

Нотариусу необходимо уплатить взнос при получении свидетельства, для вступления в права наследования.

Законодательно определён размер госпошлины (представляет собой процент от общего размера стоимости, наследуемой недвижимости):

• 0,3% - для близких родственников, но не должен превышать 100 тыс. руб.;
• 0,6% - для граждан, являющихся для умершего наследодателя, посторонними, но не должен превышать 1 млн. руб.

Продавая недвижимость, наследник получает прибыль, по закону в государственный бюджет необходимо заплатить налог по ставке 13%, который состоит из разницы между прибылью от купли-продажи и налоговым вычетом, расходами.

Важно помнить: Госпошлина оплачивается перед получением необходимых документов, а налог уже после подачи ежегодной декларации о доходах с купли-продажи.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ?

Налоговую декларацию можно подать двумя способами заполнения:

• На сайте ФНС (https://www.nalog.ru/rn77/fl/pay_taxes/income/pay_taxes/) находится специальная программа, которой можно пользоваться бесплатно и при необходимости скачать. Работать с программой не составит труда, даже новичку, а полученный результат будет соответствовать всем требованиям налоговой инспекции. При работе с программой необходимо внимательно заполнить все необходимые поля.
• При невозможности заполнения декларации на сайте, её можно заполнить вручную. Заполнение выполняется на бланке (выдаёт налоговая инспекция) без ошибок, чернильной ручкой чёрного или синего цвета.

Заполняя налоговую декларацию самостоятельно, чтобы избежать ошибок и исправлений в случаях сложных расчётов, наилучшим выходом будет обращение в специализированные конторы, которые предоставляют услуги по составлению налоговых деклараций.

Когда, куда и каким способом подавать?

В налоговую инспекцию подготовленный пакет документов необходимо сдать до 30 апреля, где налогоплательщик отчитывается за полученные доходы предыдущего года.

Например, продажа квартиры была в июне 2019 году, декларацию необходимо будет подать до 30 апреля 2019 года.

При выпадении дня подачи декларации на выходные (суббота, воскресенье, праздничные дни), первым днём подачи будет считаться первый рабочий день.

Так, к примеру, день подачи декларации за 2019 год, был 2 мая 2019 года, так 30 апреля — воскресенье, а понедельник 1 мая — праздничный день.

Подаётся декларация по месту своей постоянной регистрации.

Налоговую декларацию можно подать лично либо через своего представителя любым из способов, а именно:

• почтовой корреспонденцией, с описью вложенного;
• по телекоммуникационным каналам связи, в электронной форме;
• личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Срок и способы уплаты налога

Оплатить налог с полученного дохода 13% необходимо до 15 июля. Граждане оплачивают налог по реквизитам, которые необходимо узнать либо на сайте ФНС, либо при личном посещении налоговой инспекции.

Произвести перечисления можно в любом отделении банка, на сайте Госуслуг и непосредственно на сайте ФНС (на сайтах нужно зарегистрироваться и получить доступ в свой личный кабинет).

Сумму оплаты необходимо округлить до рубля^ например, если 40 коп., то будет 00 коп, а если 68 коп. уже будет 1 руб.
Если оплата налога будет оплачена несвоевременно, то с 16 июля последует начисление пени.

Что оплачивать при продаже доли?

Жизнь налогоплательщика может существенно усложниться, если продажа квартиры происходит не полностью, а продаётся долями. В связи с этим, расчёты по декларированию имеют свои особенности. Рассмотрим наиболее встречающиеся ситуации, при сделках купли-продажи долей.

Независимо от других собственников

Под данной сделкой купли-продажи подразумевается, что собственник осуществляет продажу только своей доли в общем имуществе.

В данной ситуации оформляется отдельный договор на долю и рассчитывается налог с продажи, так же как и с продажи полностью всей квартиры.

Также будет рассчитываться налог и другим собственникам долей, то есть по стандартной схеме, а именно: прибыль минус 1 млн. руб. с оставшейся суммы 13%.

Продажа жилья всеми целиком

При данной продаже происходит продажа квартиры полностью, то есть всеми собственниками долей вместе. Договор здесь будет один для всех, соответственно и налоговый вычет будет только один.

В тексте договора можно будет, по договорённости между собственниками, прописать размер дохода, подлежащий обложению.

Распределение размеров, может быть, каким угодно: у кого-то это будет и 0,00 руб., а значит, весь размер дохода достанется другому собственнику.

Если между собственниками нет согласия в распределении, то принято считать, что размер прибыли будет соразмерен размерам доли от полной стоимости квартиры.

Пример:

По сделке купли-продажи был продан объект недвижимости, в котором имелись доли ¾ и ¼, принадлежащие разным владельцам.

В таком случае размер прибыли будет соответствовать размерам владения доли. Согласно долям один собственник получит от сделки 750 000 руб. (1 млн. x ¾) и сможет применить налоговый вычет, а другому соразмерно доли причитается только 250 000 руб.

Разные сроки владения долями

Здесь представляется простая ситуация, когда в одном объекте недвижимости продаются доли с различными сроками владения.

Владелец доли, который вступил в права собственности более чем 3 года назад, при сделке будет автоматически освобождаться от налога, а тот владелец, который вступил в права собственности ранее и срок 3 года не истёк, будет платить 13% налога в государственный бюджет.

Например:

В квартире имеются три собственника, которые владеют различными долями 1/6, 2/6 и 3/6.

Собственник одной доли владеет ей ранее других, с 2006 года, то есть сроком больше 3 лет, а это значит, что по закону он будет полностью освобождаться от уплаты налога с прибыли, полученной от продажи своей доли.

Двое других в права собственности вступили позднее с 2015 года и поэтому владеют своими долями не более 3 лет, а это значит, что они будет платить налог в размере 13%, от суммы, которая будет свыше 1 млн. руб.

Продажа нескольких долей в разном жилье

При заключении сделок продажи в один календарный год нескольких долей одного собственника, находящихся в разных объектах недвижимости, со сроком владения не более 3 лет, собственнику необходимо будет учитывать следующее.

Прибыль от продаж простым сложением вся суммируется:

• На продаже четыре различные доли в квартирах - ½, ¼ и в комнатах по ⅓, в одной и ⅓ в другой. В квартирах ½ доля по стоимости 550 000 руб. и ¼ по цене 300 000 руб. В тексте договора о договорённостях между владельцами долей о распределении прибыли информации не содержится.
• В связи с этим, одна комната на продажу выставлена по цене 600 000 руб., а это значит, что ⅓ доли будет стоить 200 000 руб. (600 000 x ⅓), другая комната выставлена по цене 300 000 руб., соответственно соразмерно стоимости комнаты будет стоить 100 000 руб.
• При сложении (550000 + 300000 +200000+ 10000) всех проданных долей доход составляет 1 150 000 руб.

Все затраты должны быть соответствующе оформлены и подтверждены:

• При рассмотрении нашего примера эта сумма будет составлять не более 1150000 руб., но здесь необходимо учитывать условие, при котором налог на прибыль будет уменьшаться за счёт затраченных средств: учитывать их можно только в одном объекте, а в другом уже нельзя.
• При сделке купле-продажи всех долей абсолютно все налоговые вычеты учитываются и суммируются, но не должны в сумме превышать 1 млн. руб.

К примеру:

На продажу были выставлены два объекта недвижимости, в которых у одного собственника находились доли: 1/10 за 600 000 руб., 1/16 за 700 000 руб. Сумма дохода от продажи долей составила 1,3 млн. руб.

По произведённым расчётам (от 1/10 доли 100000 руб. (1млн. x 1/10) + от 1/16 – 62500 руб. (1млн. x 1/16), соответственно налоговый вычет составит 162500 руб., на неё и будет уменьшена прибыль.

При продаже разных объектов недвижимости, составляя налоговую отчётность необходимо учитывать, что можно при расчётах применить и налоговый вычет, и затраты (например, при оформлении квартиры). Однако запрещено в одном объекте одновременно учитывать и расходы и вычет.

Пример:

Владелец имеет в собственности два объекта недвижимости. Одна квартира была им ранее приобретена по сделке купле-продажи по стоимости 1,5 млн. руб. Вторую квартиру он приобрёл в результате наследования, расходы его по оформлению документов при этом составили 20000 руб.

Далее он решается продать одну квартиру по стоимости 1,6 млн. руб. и применил в качестве уменьшения прибыли с продажи – затраты 1,5 млн. руб., а вторую продал по стоимости 1,4 млн. руб. и использовал налоговый вычет.

Вычеты или расходы?

Налог на доход, полученный от продажи квартиры, можно уменьшить расходами, которые получены в результате этой продажи.

Расчёт здесь несложный, уменьшение доходной части происходит за счёт потраченных средств, которые ушли на оформление данной собственности.

Расходы всегда являются индивидуальными. При одновременной продажи долей, каждый собственник своей доли решает сам самостоятельно, как быть в дальнейшем воспользоваться ли налоговым вычетом, либо применить к уменьшению дохода понесённые расходы.

Ответственность за неуплату и неподачу декларации

Налоговая инспекция, установив тот факт, что налоговая декларация не была предоставлена для отчётности либо подана с опозданием, имеет право применить к налогоплательщику штрафные санкции.

В данном случае размер штрафа составляет не более 30% суммы, которая указана в налоговой декларации, но и не менее 1000 руб.

Если рассматривать конкретно начисление штрафа, учитывая месяцы и дни, то в этом случае он рассчитывается так: берётся 5% от величины, заявленной в налоговой декларации, и умножается на количество опоздавших месяцев.

К примеру:

Налоговая декларация была подана 9 октября, опоздание по сроку составило 5 месяцев и 7 дней (со 2 мая по 9 октября). Сумма по налоговой декларации составляет 200000 руб. Согласно расчётам (200000 x 5% x 6) штрафные санкции будут в размере 60000 руб., 7 дней рассчитываются, как 1 месяц.

Нюансы и сложности

Жилье получено несовершеннолетним

В случаях, если владельцем квартиры или доли в ней является несовершеннолетний ребёнок, то все обязательства по оплате налога лежат на нём, как на собственнике.

В действующем законодательстве льготы, связанные с возрастом собственника, не предусмотрены.

Так как несовершеннолетний ребёнок в силу своего возраста не может составить и подать декларацию, не может оплатить налог на недвижимость, не может нести ответственности, если всё вышеперечисленное не будет выполнено в законные сроки, то
вся ответственность ложится на плечи родителя, опекуна, попечителя.

Таким образом, все расчёты по налоговой декларации и предоставления её в налоговую инспекцию, перечисление средств по налогам делает его законный представитель.

При составлении налоговой декларации необходимо учитывать, что подписывает её законный представитель, а заполняется она от имени собственника, в данном случае от имени несовершеннолетнего.

Чтобы продать квартиру либо долю несовершеннолетнего ребёнка, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Согласие можно получить только в том случае, если будет представлена жилплощадь, равная продаваемой в другой недвижимости, то есть не нарушены законные интересы несовершеннолетнего.

Заявление в органы опеки и попечительства за несовершеннолетнего пишет законный представитель, а начиная с 10 лет - он сам.

Одновременная продажа и покупка нового жилья

Наследники, вступив в права собственности, зачастую стараются его продать, чтобы приобрести более комфортное жильё.

Один и тот же налогоплательщик совершает за один год две сделки и продаёт и покупает.

В данной ситуации он может применить одновременно два вычета - и при покупке, и при продаже.

Пример:

Наследник, вступив в права наследования, решает продать квартиру за 4,5 млн. руб. и совершает покупку другой за 4,7 млн. руб. Данные сделки купли-продажи происходят одновременно.

Произведя расчёты, получаются следующие результаты:

• налогооблагаемая база ((4,5 млн. – 1 млн.) x 13%) после сделки составила 455000 руб., которую можно уменьшить, в соответствии с законом, на сумму 260000 руб. (2 млн. x 13%).
• Сумма к уплате налога с продажи (455000 – 260000) составит 195000 руб.

Для применения налогового вычета в связи с покупкой квартиры существуют следующие требования:

• вычетом можно воспользоваться только один раз;
• покупаться квартира должна у не взаимозависимых лиц;
• размер вычета составляет 2 млн. руб.

При подаче отчётности в налоговую инспекцию все расчёты по покупке и продажи предоставляются одновременно в одной налоговой декларации.

Если квартира завещана на несколько человек

Если квартира, полученная по наследству, имеет несколько владельцев, то каждый может оформить свою часть наследства в собственность.

При наследовании иногда возникает ситуация неделимого имущества, в таких случаях имущество регистрируется без разделения долей в квартире. Собственники долей оформляют один договор и по нему происходит продажа квартиры.

Нахождение квартиры в собственности не более 3 лет и в случае её продажи налоговый вычет в 1 млн. руб. будет разделён между всеми собственниками соразмерно стоимости долей, если в тексте договора купли-продажи не будет содержаться информации о перераспределении дохода.

При продаже квартиры налоговый вычет может быть разделён между собственниками только на условиях договорённости.

Учитывая все особенности данной сделки, необходимо выделить следующее условие для продажи: если одна доля в имуществе отчуждается, требуется нотариально оформленное уведомление о преимущественной покупке этой доли.

Передача в наследство иностранному гражданину

Иностранный гражданин (нерезидент), так же как и гражданин РФ, имеет право унаследовать оставленное имущество в нашем государстве.

Оформление документов на наследство осуществляется на безвозмездной основе, то есть налог в этом случае не взимается.

Получить наследство иностранный гражданин может в своей стране проживания через нотариальную контору либо на основании доверенности может доверенное лицо. В этом вопросе могут помочь и работники консульства РФ.

Иностранный гражданин обязан будет оплатить следующие расходы:

• оплата оформленных доверенностей;
• оплата государственной госпошлины за оформление нотариусом свидетельства о вступлении в права наследования;
• оплата государственной госпошлины при регистрации прав собственности на квартиру.

В случае продажи наследованной квартиры нерезиденту необходимо будет в государственный бюджет заплатить налог на доходы от продажи в размере 30% если срок владения данной недвижимости составит менее 3 лет, в собственности.

Образование: Финансовый университет при Правительстве РФ. Опыт работы в налоговых органах более 9 лет. Дата: 25 декабря 2016. Время чтения 5 мин.

Вы стали наследником жилья? Поздравляем! Если вы решите его продать, то можете столкнуться с крупными расходами. В большинстве случаев взимается налог. Узнайте в каких и как его уменьшить.

Наследство – больная тема. Когда преемников много – начинаются распри, которые иногда приводят к развалу отношений в семье. Получив наследство, вы приобретаете не меньшее количество проблем.

Особенно много сложностей с недвижимостью. Да, это желанный объект, который дорого стоит. Продав его, вы станете обладателем крупной суммы и сможете решить кучу задач. Но тут вступают государственные органы и требуют отдать им долю. «Якапиталист » разберется, нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству и в каких ситуациях этого можно избежать.

Получение наследства.

Само получение наследства в виде недвижимости не обременяется какими-либо налогами. Неважно, кем вы приходились умершему – ребенком, супругом, соседом или малознакомым лицом. Он оформил на вас завещание, значит вы наследник по завещанию.

Также есть наследники по закону. Они определяются в случае, когда умерший не оставил распоряжения на свое имущество . В течение полугода потенциальные преемники должны заявить о себе в органы нотариата. Нотариус, в рамках заведенного дела, устанавливает права.

Здесь важна очередность наследования:

• I очередь – родители, дети, супруги, внуки (если родителей уже нет в живых);
• II очередь – бабушки, дедушки, родные братья и сестры;
• III очередь – тети и дяди;
• IV очередь – прабабушки и прадедушки.

Всего 7 степеней. Отсутствие наследников I очереди, дает право перехода наследования ко II очереди и так далее. Если наследники полностью отсутствовали, то имущество передается лицам, находившимся на иждивении у умершего в течение последнего года. Если в очереди есть хотя бы 1 наследник, то все остальные очереди теряют свое право на имущество.

При появлении наследников по истечении полугода – дело решается в судебном порядке.

При вступлении в наследство, правопреемники имущества обязаны оплатить госпошлину в размере:

• 0,3% для близких родственников;
• 0,6% для чужих людей.

Датой перехода права собственности к преемнику будет считаться дата смерти наследодателя.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

На месте квартиры может быть любая другая недвижимость – дача, земельный участок, дом и так далее.

Допустим, вы решили продать жилье , полученное по наследству. Если с момента смерти наследодателя прошло более 3 лет, то от налога на продажу недвижимости вы освобождаетесь. Если нет, то по Налоговому Кодексу РФ вы обязаны заплатить государству сумму в размере 13% от стоимости недвижимости. Наследник, не являющийся гражданином России, оплачивает 30%.

Сумма, с которой берется налог , прописана в договоре купли-продажи жилья. Например, вы продаете квартиру за 2 млн. рублей и эта цифра указана в договоре. Значит вы заплатите налог в сумме: 2 млн. х 13% = 260 000 рублей.

Свою долю государство потребует не сразу. Вы должны подать декларацию по налогам о доходах, полученных в прошлом году – ф.3-НДФЛ, в инспекцию по месту жительства не позже 30 апреля следующего года. В ней требуется прописать сумму полученного дохода от продажи квартиры и сумму налога, которую вы должны внести.

Очень не хочется отдавать государству 13% от стоимости жилья. Но оно идет продавцу на уступки и предоставляет налоговый вычет на сумму 1 млн. рублей. Это значит, что при продаже недвижимости налогооблагаемая база будет уменьшена на 1 млн. рублей по каждому договору купли продажи. Вычет применяется только к гражданам России.

Приведем пример. Вы продаете квартиру, стоимостью 2 млн. рублей. Обычный налог составил бы 260 000 рублей, как мы и говорили выше.

С применением вычета, сумма налога уменьшается вдвое: (2 млн.–1 млн. вычета) х 13% = 130 000 рублей.

При реализации наследником нескольких объектов недвижимости, вычет применяется к ним ко всем в совокупности, а не по каждому отдельно.

Налоговая хитрость

Существует тонкость, если наследников, желающих продать жилье – несколько.

Например, квартиру, стоимостью 3 млн рублей продают два наследника по общему договору купли-продажи. В этом случае вычет применяется ко всей стоимости жилья. То есть, (3 млн.–1 млн. вычета) х 13% = 260 000 рублей.

Если же квартиру продают наследники по частям, то вычет применяется к каждому. (3 млн.: 2) = 1,5 млн. – 1 млн. вычета= 500 000 х 13% = 65 000 рублей с каждого.

Если наследников еще больше, и каждый имеет право на вычет, то налог отсутствует.

Также вычет предоставляется в виде подтвержденных расходов, связанных с продажей имущества. Например, на оплату услуг агентству недвижимости.

Как оформить налоговый вычет

1. Заполняем ф.3-НДФЛ. Ее актуальный бланк можно скачать на официальном сайте Налоговой службы России.
2. Готовим копии договора
3. Готовим копии документов, подтверждающих расход ваших средств и дающих право вычета – чеки, ордера, квитанции, выписки из банка и т.д.
4. Предоставляем все документы в налоговый орган по месту прописки.

Кто полностью освобождается от налога на наследство

1. Наследник, продающий квартиру после 3 лет правообладания (освобожден от подачи ф.3-НДФЛ).
2. Наследники – граждане льготных категорий:
   • пенсионеры;
   • инвалиды 1 и 2 группы;
   • инвалиды детства.

Последнее обновление Март 2019

Полученное наследство – это не только имущественная выгода, но и обязанности наследника по содержанию, уплате налогов и т.д. Особенно беспокоят вопросы налогообложения недвижимости. Наследник может решить оставить наследуемое имущество себе или его продать.

• Когда наследство остается у наследника , то его забота – . Особых трудностей нет: инспекция сама определяет сумму, высылает уведомление и квитанцию.
• Продажа недвижимости . Когда наследников, к примеру, на квартиру несколько, после её продажи возможен раздел наследства. И тогда возникает масса вопросов, касающихся налога (НДФЛ) при продаже наследственной квартиры.

Главные вопросы по налогообложению продажи наследственного имущества

• Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью не превышает 3 года (36 месяцев с даты получения права собственности). Но не 5 лет, как при продаже не наследственной недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года.
• Уменьшить величину облагаемого дохода можно на имущественный вычет в размере 1 млн. Расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником брать в зачет нельзя, также нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи.
• Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. С 01. 01. 2016 года стоимость недвижимости, указанная в договоре купли продажи, сверяется с ее кадастровой стоимостью , которая очень близка к рыночной. В случае, если в договоре указана меньшая, чем 70% кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговой инспекцией.
• В случае продажи квартиры несколькими собственниками по 1 договору , вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля - значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля - вычет 333,3 тыс.руб.).
• Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
• Не существует никаких льгот для разных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.). После продажи унаследованного жилья никто не освобождается от уплаты налога. Ну разве только те, кто владеет ею более 3 лет.

Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Бесполезно искать преимущества в статусе налогоплательщика. Избежать налогового бремени возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам (если размеры позволяют).

Как исчисляется срок владения

• Если наследник не имел доли в этом жилье ранее , до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
• Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже имелась своя долевая собственность. Для всех долей начальной датой владения считается самая ранняя дата приобретения доли в этой собственности.

Пример : у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.

• Если наследник не налоговый резидент , то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
• Какой месяц считать, какой нет :
  • Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
  • Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.

Что считается налогом, что госпошлиной

Некоторые путают налог и пошлину. Это совершенно разные понятия.

• Госпошлина - уплачивается нотариусу за выдачу свидетельства о наследстве, то есть для того чтобы вступить и оформить наследство.
• Налог - уплата в госбюджет суммы, полученной от разницы между доходом от продажи и вычетом/расходами, по сделке от продажи жилья, бывшего во владении менее 3 лет (5 лет).

Как посчитать налог

Налог определяется по стандартной формуле, такой же, как и для налогообложения продаж другой жилой недвижимости (не наследственной).

Схематично порядок определения размера НДФЛ выглядит следующим образом:

Иногда ошибочно полагают, что имущественный вычет отнимается от итоговой суммы налога. Но нет, вычет в 1 млн. вычитается из суммы договора купли-продажи, а не из суммы налога.

Пример неправильного расчета : объект продали за 11 млн. руб. Налогоплательщик сначала ошибочно продажную цену умножил на ставку (11 000 000 Х 13% = 1430 000), а потом отнял вычет (1430 000 – 1 000 000 = 430 000). Вышел результат 430 000 рублей, хотя должен быть равен 1,3 млн. (11 000 000 – 1 000 000 = 10 000 000; 10 млн. Х 13%).

Цена договора

Здесь все предельно просто – эта та сумма, которая указывается в тексте договора купли-продажи. Существуют несколько моментов, которые могут смутить налогоплательщика:

• Несовпадение фактически переданных денег и официальной цифры в документах. Налогоплательщик прикладывает к декларации расписки, ссылаются на свидетелей, которые якобы подтвердят настоящий, а не «бумажный» порядок расчетных цифр. Но все это не важно, налоговая примет только текст купли-продажи.
• Оплата в рассрочку . Некоторые сделки предусматривают поэтапную оплату. Не смотря на это, цена определяет не как отдельный платеж (первый или последний), а как общую сумму платежей.

Например , продается комната. Стороны определили, что оплата производится в течение 1 года ежемесячными платежами по 50 000 рублей. Причем последний платеж составляет 75 000 рублей. Цена сделки будет равна 625 000 руб. (50 тыс. Х 11 + 75 тыс.).

• Купля-продажа с сопутствующими сделками . Нередко сделка сопровождается риэлторскими услугами, работой оценщиков, страховщиков и пр. Параллельно с договором заключаются, что называется, подсделки (вспомогательные сделки), дабы успешна прошла генеральная сделка. Суммы, уплачиваемые по этим вспомогательным операциям, никак не влияют на цену генерального договора.

Например , стороны договорились на цену 1 000 000 руб. Для поиска жилой недвижимости, проверки ее юридической чистоты, помощи в оформлении документов покупатели заключили договор на оказание услуг с риэлторской фирмой. За выполненную работу было уплачено 100 000 рублей. Цена сделки купли-продажи будет 1 млн. руб., то есть без учета стоимости услуг риэлторов.

• Сравнение с кадастровой стоимостью . Сегодня рыночная и кадастровая стоимости приблизительно равны. Налоговым кодексом предусмотрено, что для дарения (в целях налогообложения) применяется стоимость недвижимости не ниже 70 процентов кадастровой стоимости, не взирая, на ту стоимость, которые стороны указывают в договоре. Для купли-продажи таких жестких рамок на законодательном уровне не установлено. Однако, налоговики в своей контрольно-проверочной деятельности применяют это принцип 70 процентов. Поэтому при сильно заниженной цене сделки инспекторы ФНС могут доначислить налог.

Вычет (расходы)

Это сумма, на которую уменьшают цену сделки перед налогообложением.

• 1 миллион рублей - это имущественный вычет, фиксированная сумма.
• расходы – переменный показатель и зависит от фактических и документально подтвержденных затрат. Расходы, как правило, не сопоставимы с 1 млн, поэтому на практике почти не применяются, см. ниже более подробно почему. В исключительные случаях используют расходы, если продается несколько объектов недвижимости в один год (а вычет 1 млн. можно использовать только по 1 объекту).

Ставка

• 13% - это размер, который применяют граждане России.
• 30% - иностранцы или нерезиденты.

Что касается 30% ставки, то она применяется к лицам, не являющихся налоговыми резидентам РФ. То есть постоянно проживающие на территории России менее 183 дней подряд в одном календарном году. Кроме иностранцев, не оказаться налоговым резидентом может и россиянин. Допустим, имеет жилье за рубежом и там преимущественно проживает. По большому счету имеет значение не гражданство, а срок непрерывного проживания в России.

Куда подается 3-НДФЛ

Налоговую отчетность следует сдавать в территориальную инспекцию по официальному адресу регистрации места жительства гражданина . Обычно это совпадает с местом постоянной прописки налогоплательщика.

То есть документы не сдаются:

• ни по месту нахождения объекта продажи,
• ни по временной прописке (место пребывания),
• ни по фактическому проживанию (например, наём жилья без прописки),

а именно по прописке гражданина.

Приложение к декларации

Список документов, подаваемых в ИФНС:

1. Заполненную декларацию;
2. Документы на квартиру. Если декларант применяет фиксированный вычет, то представляется договор купли-продажи и финансовый документ о полученном доходе (расписка, выписка по банковскому счету и пр.). Однако платежный документ не всегда составляется сторонами сделки, а заменяется надписью продавца о получении денег, сделанной или по тексту договора или в акте приема-передачи жилья. В этом случае достаточно представить договор и акт приема-передачи.
3. Если расходы учитываются, то в состав приложения еще входят документы о денежных расходах на приобретение квартиры в собственность продавца.
4. Паспорт декларанта;
5. Реестр документов.

Никаких заявлений и уведомлений (как, например, при получении вычета при покупке жилья) сдавать в ИФНС не нужно. Как и документы, подтверждающие статус собственника до сделки. То есть было ли наследование по закону или по завещанию, на налог с продажи это не влияет.

Приложения предоставляются в копиях, которые заверяет своей подписью сам декларант. Работник инспекции может потребовать представить оригиналы для подтверждения достоверности копий.

Когда отчетность отправляется по почте, то копии договоров и документов оплаты заверяются нотариально.

Срок подачи декларации

• Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года , который идет после года, за который декларант отчитывается.

Пример : от продажи получили деньги в 2018 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2019 г.

• Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.

Пример : за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2019 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.

• Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.

Способы сдачи отчетности

Существует три способа сдачи отчетности по НДФЛ:

• Лично - то есть гражданин приходит в инспекцию, обращается в соответствующее окно и передает всё специалисту. Последний примет отчетную документацию и предоставит соответствующую расписку (либо распишется на копии 3-НДФЛ).
• По почте - весь пакет документов (подлинник 3-НДФЛ и нотариальные копии приложений) можно отправить в адрес налоговой инспекции по почте заказным письмом с ценной описью и уведомлением. Почтовая квитанция будет подтверждением исполнения обязанности по предоставлению налоговой отчетности.
• Через Интернет - для этого необходимо иметь собственную электронную подпись, регистрацию в «личном кабинете» на сайте ФНС и скаченную с сайта налоговой службы (бесплатно) компьютерную программу для заполнения деклараций («Налогоплательщик ЮЛ»). Далее все просто. 3-НДФЛ заполняется в программе, ставится подпись и отправляется в подведомственную ИФНС. Налоговая принимает отчетность (если все технически правильно заполнено) и высылает налогоплательщику электронную квитанцию в личный кабинет. Если что-то не так, то инспекция незамедлительно шлет электронное уведомление об отказе в приеме с рекомендациями по исправлению недочетов.

Если наследник не хочет/не может сам заниматься документальным вопросом, то это можно поручить любому доверенному лицу, вооружив его специальной нотариальной доверенностью.

Срок уплаты налога

Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года , который следует после отчетного. Но если последний день выпадает на выходной или праздник, то срок отодвигается до первого рабочего дня.

Например , для дохода за 2017 год последним днем оплаты был 16 июля 2018 года, так как 15.07.2017 это воскресенье – выходной. В 2019 году число "15" - будний день, он последний для оплаты.

Как платить налог

НДФЛ можно уплачивать только безналом. Узнать платежные реквизиты можно:

• взять бумажный бланк квитанции в налоговой
• получить информацию о реквизитах на сайте ФНС
• при подаче декларации лично, как правило, инспектор выдает реквизиты платежа.

Фактическую оплату можно производить:

• обратившись в офис любого банка
• дистанционно, не выходя из дома, при наличии банковской карточки, воспользовавшись Интернет-банком или сервисом оплата на сайте налоговой, формируется платежный документ и списываются деньги в счет погашения налога. Правда, в настоящее время не все банки поддерживают такую техвозможность. Лишь около 30 крупных банков заключили соглашение с ФНС об онлайн переводах.

Сумма налога округляется до целых (без копеечного остатка). Если остаток до 50 копеек, то он считается равным нулю, если 50 и более, то сумма округляется до рубля.

Уплата допускается как единовременно полностью, так и частями. Главное условие, чтобы последний платеж (когда совокупная сумма налога будет соответствовать требуемому размеру) был осуществлен до 15 июля.

Последствия нарушения сроков подачи декларации и уплаты налога

Несвоевременная отчетность

Запоздалая сдача отчетности по НДФЛ или не представление вообще карается штрафом . Его размер варьируется от 1000 руб. до 30 процентов от суммы полагающегося налога. Конкретная величина штрафа определяется путем умножение 5% величины НДФЛ на количество месяцев прошедших с момента подачи запоздалой декларации или обнаружения нарушения налоговиками.

Пример : гражданин подал декларацию 10 сентября 2019 г., то есть с опозданием на 4 месяца и 10 дней (срок опоздания с 30.04.2019 г. по 10.09.2019 г.). На оставшиеся 10 дней (неполный месяц) также начисляются 5% (как для полного месяца). Сумма НДФЛ составила 100 000 руб. В итоге, штраф будет равен 25 000 руб. (100 000 Х 5% Х 5).

Неуплата налога

Предусмотрена ответственность и за неперечисление денег в бюджет.

• Причем если такой факт установит ИФНС. Тогда инспекция своим решением обяжет нарушителя произвести соответствующий платеж. В этом случае неминуема угроза и штрафа в сумме 20% от суммы налогового платежа и пени –1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ (ориентировочно 0,05%) от общей суммы за каждый день неуплаты.
• Если налогоплательщик все же уплатит налог, но с опозданием, то его могут наказать только пеней (рассчитанной за период просрочки).

В период ужесточения налогового контроля шанс быть уличенным в уклонении от налогообязательств велик. А с учетом штрафов и пеней налоговый долг будет накладнее, чем, если это сделать добросовестно и своевременно.

При таких обстоятельствах, инспекторы могут провести не выборочную (камеральную) проверку по отдельному налогу, а комплексную (выездную) проверку по всем обязательствам. Это сулит неприятную перспективу обнаружения каких-либо нарушений по другим обязательствам в сфере налогообложения.

Занижение размера

Проверяя отчетность, налоговики могут прийти к выводу, что сумма доходообложения занижена. Это случается, когда цена договора намного ниже уровня рыночных цен, то есть менее 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости. В результате налоговой проверкой может быть принудительно доначислена сумма налога, начислен штраф и пени за неполную уплату налога.

Как заполнить декларацию

Существует два способа заполнения:

• вручную . Рукописная отчетность это вчерашний день. Некоторые инспекции на своих стендах даже размещают объявления о том, что документы «от руки» не принимаются. Хотя такое требование незаконно, так как приказом ФНС России такой вид отчетности предусмотрен.
• через специальную компьютерную программу , ее можно бесплатно скачать программу 3-НДФЛ с сайта ФНС . С ней работать легко, а получаемый результат отвечает всем требованиям и ещё можно сделать проверку. Главное, без ошибок заполнить нужные поля.

Если по каким-либо причинам отсутствует возможность заполнить программную декларацию, то 3-НДФЛ заполняется на бланке чернильной ручкой синего или черного цвета без исправлений. Можно у нас скачать наглядные образцы заполнения отчетности ручным способом и .

Во избежании ошибок при заполнении декларации самостоятельно, если у Вас сложный расчет, имеются разные виды доходов и вычеты, лучше обратиться в специализированную бухгалтерскую/юридическую контору. Цена вопроса от 500 до 3000 руб. в зависимости от сложности случая.

Заполнение декларации с помощью программы 3-НДФЛ

Задание условий

Открываем программу и в верхней части выбираем страницу «Задание условий», далее заполняем по разделам:

Наименование раздела	Вариант заполнения	Графическое изображение
«3-НДФЛ»
Общая информация. «Номер инспекции»	Нажимаете на кнопку списка и выбираете Вашу инспекцию.
Общая информация «Номер корректировки»	Если декларация подается впервые, то номер «0», если ранее подавалась, то номер будет соответствовать количеству ранее представленных 3-НДФЛ
Признак налого-плательщика	«Иное физическое лицо»
«Учитываемые от продажи имущества»
«Лично». Если заполняется декларация за ребенка, то указывается «Представителем – ФЛ».

Сведения о декларанте

• Выбираем вкладку «Сведения о ФИО и документе, удостоверяющем личность»

Реквизитные поля (Ф.И.О., дата, место рождения) заполняются также как эта информация отражается в паспорте.

ИНН указывается персональный (точная комбинация цифр). Если не знаете свой ИНН, то можно здесь.

Код страны. Выбирается России, ее код в классификаторе стран - 643.

В разделе «Сведения о документе, удостоверяющем личность» выбираем паспорт, код -21. Паспортные данные точно копируются с паспорта.

• После этого выбираем вкладку «Сведения о месте жительства»

В зависимости от прописки (постоянная – по месту жительства или временная – по месту пребывания) кликаем соответствующее значение.

Внесение записей в строки: индекс, город, район, улица, дом, телефон и пр. не вызывает никаких трудностей.

Код региона нужно выбрать из справочного окна. Код ОКТМО своего населенного пункта узнают по этой ссылке.

Заполняем сведения о доходах и вычете/расходах

Активируем страницу «Доходы, полученные в РФ».

Наименование раздела	Вариант заполнения	Графическое изображение
«Ставка доходо-обложения»	Кликаем налоговую ставку 13% (цифра изображена желтым) и создаем форму, где отражается источник выплат (жмем зеленый плюс)
	Во всплывшем окне, в верхней строке записываем полное ФИО покупателя квартиры. Остальные строки можно игнорировать.
	Нажимаем на нижний зеленый плюс и заполняем появившуюся форму. Код дохода - 1510 (если продавалась доля в квартире, то -1511); сумма дохода приравнивается к цене договора; Код вычета – 901; сумма вычета высвечивается автоматически; месяц получения – когда были переданы деньги от покупателя.
	Общая сумма дохода появляется автоматически. Облагаемую сумму нужно внести самостоятельно как разницу дохода и вычета. Сумма налогообложения также высчитывается самостоятельно (облагаемая сумма умножается на 13%).

Проверка

Печать

Отправляем на печать. Распечатывать можно только односторонним способом на листе (лишь с лицевой стороны, обратная сторона листа пустая).

Почему чаще используется вычет, а расходы редко применяются

Цель разумного налогоплательщика уменьшить налог. Есть два законных пути занижения вырученных средств: вычет или расходы.

Вычет

Для реализации права на вычет достаточно грамотно заполнить 3-НДФЛ, обращая внимание на соответствующие листы и разделы декларации:

Оформленная декларация вышеуказанным образом автоматически применит вычет. Дополнительных действий (отправка заявлений, уведомлений, писем и пр.) не требуется.

Предельный размер составляет 1 млн. рублей. Эта цифра ничем не обосновывается, а применяется «вслепую», не взирая, кто продает, какую недвижимость, когда, кому и прочее.

Пример : продажная цена составила 1,5 млн. р. Получаем такой результат 500 000 р. (1 500 000 – 1000 000) Х 13% = 65 000 руб.

Когда квартира продана дешевле, чем вычет (1 млн.руб), то налог равен «0». Но если не прошло 3 лет - этот факт не освобождает от обязанности подать декларацию.

Имущ.вычет применим в отношении всей жилой недвижимости, проданной в течение налогового периода (календарного года) в едином размере (1 млн. руб.).

Пример , в 2018 году некий гражданин продал 2 квартиры, 1 дом и 1 дачу, то есть всего 4 объекта недвижимости, полученных по наследству. При расчете налоговый базы рассчитывать на 4-х кратный размер вычета (4 млн. руб.) нельзя. Вычетная величина на всю недвижимость будет равна 1 миллиону руб.

Пример : Гражданин продал одну квартиру, приобретенную им 2 года назад - он может использовать в расходах стоимость ее покупки. А две квартиры он получил в наследство и продал в том же году - для них можно только учесть имущественный вычет в 1 млн. руб.

Расходы

При продаже наследственной квартиры расходы по вступлению в наследство будут незначительные. Смысл в их применении имеется, когда параллельно продается и другие дорогостоящие объекты недвижимости.

Затраты на конкретный объект могут учитываться только по отношению к тому жилью, с приобретением которого они возникли. То есть переносить на другую недвижимость нельзя (к ней применима её собственная затратная часть).

Пример: Проданы три квартиры:

первая за 1 млн. р., наследственная. Применяем вычет в сумме 1 млн. р.,

третья за 2,5 млн. р. - наследственная, затраты составили 100 тыс.руб. (500 000 р. остаток от второй нельзя перераспределить на третий объект недвижимости).

В итоге, НДФЛ будет вычисляться следующем образом: по первой квартире 0 руб. (1 млн. дохода минус 1 млн. вычета), по второй – 0 руб. (3млн. дохода минус 3 млн. расхода), по третьей - 312 000 руб. ((2,5 млн. – 100 000 руб.) Х 13%). Всего сумма равна 312 тыс. р.

Расходы, которые МОЖНО учесть

Учесть в расходах можно только прямые затраты на приобретение жилья (которое в последующем продано). Многочисленные разъяснения ФНС России определяют примерный перечень видов расходов:

• государственная пошлина и нотариальные тарифы, оплаченные при вступлении в наследство;
• стоимость оценки недвижимого имущества, как необходимое условие получения наследственного свидетельства (если нет кадастровой стоимости, то нотариусы требует проводить оценку рыночной стоимости у независимого оценщика-эксперта);
• выплаты за изготовление технического плана и постановки жилья на кадастровый учет (если кадастровый учет отсутствует, то без этого действия невозможно оформить в собственность жилплощадь);
• пошлины за государственную регистрацию в Росреестре;
• издержки на оплату услуг юриста/адвоката по судебным делам о наследовании (то есть если имелись препятствия по признанию преемства и принятию имущества);
• оплата услуг риэлтора по сбору, оформлению и представлению документов на госрегистрацию права в Росреестр.

Расходы, которые НЕЛЬЗЯ учесть

• индексировать размер затрат (в связи с ростом инфляции, повышением размера минимальной зарплаты, роста суммы потребительской корзины, курсовой разницы валюты и прочие привязки);
• погашение ипотеки (залога) или долгов наследодателя;
• ремонты (косметический, капитальный и пр.), но если речь идет об оборудовании и устройствах, необходимых для успешной эксплуатации жилья (например, электрические автоматы, водонагревательная колонка, отопительные радиаторы и т.п.), то стоимость их приобретения может причисляться к расходам при условии указания об этом в договоре купли-продажи;
• затраты на коммунальные платежи, в том числе долги по ним, оставшиеся от наследодателя;
• суммы страхования жилья от повреждения, гибели и пр.;
• выплаты денежных компенсаций другим наследникам и заинтересованным лицам в счет отказа от претензий на наследственное имущество.

Как и в случаях с вычетами, при превышении расходов над продажной стоимостью объекта налог сводится к нулевой отметке. Минусового остатка не образуется.

Поэтому нельзя часть расхода перенести на следующий налоговый год или возвратить часть денег из бюджета в пользу плательщика.

О выборе расходов делается специальная отметка в декларации (без дополнительных заявлений, уведомления и пр.):

Как платить за несовершеннолетнего

Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.

Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:

• ни подавать декларацию;
• ни уплачивать причитающуюся сумму;
• и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.

Этой работой должен заниматься за ребенка родитель, опекун, попечитель и пр. Законный представитель и рассчитает сумму НДФЛ, и оформляет отчетность, и предъявляет её в инспекцию, и перечисляет средства в бюджет.

Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.

В письмах ФНС говорилось, что к отчетности не нужно прикладывать документ, подтверждающий статус родителя (опекуна, попечителя, усыновителя). Но, по нашему мнению, для избегания нежелательных реакций налоговиков, копию такого документа предусмотрительно нужно приложить (свидетельство о рождении, акт о назначении опекуна и пр.).

Одновременная продажа и покупка

Часто наследники продают оставленную от наследодателя им квартиру. А на вырученные средства тут же приобретают другое жилье. Получается, в одном календарном году один и тот же налогоплательщик совершает две сделки по продаже и покупке квартир.

При этом указанный наследник уполномочен применить сразу два НДФЛ-вычета («при покупке» и «при продаже»).

Пример : наследник в 2017 году унаследовал квартиру, которую в 2018 году продал за 3,5 руб. и в этом же году купил другую за 3,7 млн. руб. Применив вычеты, получается следующий результат: с проданной квартиры сумма налога 325000 руб. ((3,5 млн. р. – 1 млн. р.) Х 13%), которая уменьшается на 260 000 руб. (2 млн. р. Х 13%). Соответственно к уплате в бюджет подлежит сумма 65 000 руб. (325 000 – 260 000).

Обычно возникают проблемы с вычетом при покупке объекта недвижимости. Так как для него установлены строгие условия:

1. размер вычета от покупной суммы не более 2 млн. руб.;
2. только при покупке у не взаимозависимых лиц;
3. налогоплательщик ранее вычетом не воспользовался.

Так как вычеты заявляются одновременно в одной декларации (представляемой на следующий год после сделок), то налоговики их увидят своевременно, в связи с чем не возникнет никакой путаницы.

Как платить налог при продаже доли наследственной квартиры

Сделки с долями существенно усложняют жизнь налогоплательщика. Не всегда, продав унаследованную долю в квартире, можно произвести расчет по классическому алгоритму. Рассмотрим особенности декларирования доходов в наиболее часто встречающихся ситуациях.

Продажа доли независимо от остальных сособственников

Дольщик реализует только свою часть в собственности, оформляя отдельным договором. В таком случае, отчетность формируется, по типичной модели: доходообложение уменьшается на вычет в 1 млн. руб. или расходы. Таким образом, каждый дольщик может использовать полный вычет в 1 млн. руб.

Единовременное продажа (целиком) всех долей сообща

В этом случае будет один договор купли-продажи. Вычет можно применить пропорционально размеру доли к 1 млн. руб. Величина дохода (который подлежит обложению) каждого дольщика определяется участниками сделки по совместному усмотрению (эта информация отражается в тексте договора). Распределить размеры можно как угодно вплоть до того, что кому-либо из продавцов (сособственников) будет полагаться «0» руб., а, соответственно, вся продажная стоимость достанется другим (другому) дольщикам. Если распределение по договоренности не производится, то каждому причитается соразмерно доле от общей цены договора.

Пример : объект продается двумя дольщиками, имеющими ¾ и ¼ доли. Первый собственник может применить вычет в сумме 750 000 руб. (1 млн. Х ¾), другой дольщик 250 000 руб.

Разные сроки владения долями

Заурядная ситуация, при которой продажа долей наследственной квартиры собственниками со стажем владения менее 3 лет и более этого срока. Хотя и здесь все предельно ясно. Первый долевой собственник освобождается от налога вообще, а второй вправе использовать вычет в пропорции к размеру своей доли.

Пример : три сособственника, имеющие доли размером 1/5, 2/5 и 2/5. Первый владеет долей с 1992 года (более 3 лет), другие с 2017 года (менее 3 лет). Квартира продается целиком. Первый освобожден от налога с продажи доли, а второй и третий могут применить вычет по 400 000 руб. (1 млн. Х 2/5).

Вычет или расходы?

Как альтернативный вариант, доход можно уменьшать расходом. Сколько было потрачено (на оформление собственности), на столько можно и уменьшить доходную часть. Затраты всегда индивидуальны. Пропорции и распределительные договоренности к ним не применяются.

Еще одной особенностью единовременной продажей долей является то, что каждый налогоплательщик-дольщик вправе самостоятельно решать, чем он воспользуется (вычетом или затратами). Не будет нарушением, если один выберет расходы, а другой фиксированный вычет. Но последний все равно вправе применить вычетный размер пропорциональный величине доли в квартире.

Сделки с несколькими долями в жилых площадях

Может быть, что в одном календарном году реализуется более одной доли в разных объектах недвижимости одним собственником, который владеет ими меньше 3 лет. Тогда следует обратить внимание на следующее.

Доход суммируется по всем сделкам простым арифметическим сложением.

Допустим, продается три доли. Две в квартирах: по ½ и ¼. Плюс одна в комнате, размером 1/3. В квартирах определено, что продажная сумма ½ части составляет 750 000 руб., а за ¼ в другой продавец-сособственник получит 500 000 руб. Комната продается за 900 000 руб. и условий о распределения дохода между продающими дольщиками нет. Значит налогоплательщику причитается 300 000 руб. (900 000 Х 1/3). Таким образом, от реализации всех частей в недвижимости налоговый доход составит 1 550 000 (750 000 + 500 000 +300 000) руб.

Затраты могут быть в любом размере. В нашем примере не более 1 550 000 руб. Правда, еще раз напомним, что расходы, связанные с одной недвижимостью нельзя учитывать (переносить) для другой.

Вычеты, также подлежат суммированию, но общая сумма не должна превысить 1 миллион руб. Часто бывает так, что пропорции долей к объекту в целом не позволяют достичь максимального вычетного предела.

Пример : налогоплательщик продал четыре, принадлежащие ему части в 4 квартирах (где все жилые помещения продавались целиком), следующим образом: в первой 1/8 доли за 500 000 р., во второй 1/10 за 450 000 р., в третьей 1/16 за 220 000 р. и в четвертой 1/10 за 400 000 р. Доход составит 1 570 000 р., а уменьшить его можно только на вычет равный 387 500 р. (от 1/8 доли 125 000 р. (1млн. Х 1/8) + от 1/10 – 100 000 р. (1млн. Х 1/10) + от 1/16 – 62500 р. (1млн. Х 1/16)+ от 1/10 – 100 000 р. (1млн. Х 1/8)).

По отношению к разным объектам недвижимости можно применить и вычет и расходы, но при условии, что в отношении каждого из объектов не будет допускаться одновременное сочетание имущественного вычета и затрат.

Пример : проданы две комнаты по 1,5 млн. руб. каждая. Одна из них была ранее куплена за 1,4 млн. руб., другая получена в наследство и на оформление которой затрачено 30 000 руб. По первой применены расходы в сумме 1,4 млн. руб., ко второй - вычет в сумме 1 млн. руб. Такой порядок правильный. Но будет неверно, если ко второй квартире помимо вычета еще присовокупить расходы в сумме 30 000 руб.

Выше приведены примеры продажи части (частей) недвижимости, которая находится в общей долевой собственности.

Как на счет совместной собственности (супружеские доли). В отличие от обычной квартиры (где совместная собственность возможна) наследственная поступает в единоличную собственность наследника. И даже если он находится в браке, то режима совместной собственности не возникает в силу закона. Поэтому супружеской части, как таковой, не может быть. Все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью, касаются только наследника.

Особенности оформления декларации заключаются в следующем:

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

. Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.

​При продаже любого имущества, в том числе полученного по наследству, бывший владелец должен уплатить подоходный налог с полученной прибыли. Возникновение обязанности уплаты налога с полученного от продажи дохода зависит не от того, каким способом оно было получено, а сколько времени данное имущество находилось в собственности. Сегодня мы дадим подробные разъяснения по вопросу: нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она досталась по наследству.

Минимальный срок нахождения в собственности имущества, освобождающий физлицо от уплаты НДФЛ

До 2016 года срок владения имуществом, при котором ее владелец освобождался от уплаты налога, составлял три года.

С наступлением 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет, за исключение ряда случаев, по которым сохранился прежний трехлетний срок.

Так, срок владения в 3 года, был оставлен для имущества:

• Право собственности на которое возникло до 1 января 2016 года;
• Полученного по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания и в дар.

Для всего остального имущества срок равен пяти годам.

Таким образом, для квартиры, полученной в наследство, срок составляет три года. Если гражданин владел ею свыше указанного периода времени уплачивать он ничего не должен.

Как определить срок владения?

По общему правилу срок собственности открывается датой регистрации права собственности и заканчивается датой внесения сведений в государственный реестр о переходе права другому владельцу.

Однако, для наследуемого имущества порядок несколько иной, а именно, срок нахождения полученной в наследство квартиры начинает течь с момента смерти наследодателя и заканчивается внесением изменений в реестр, связанных со сменой владельца.

Таким образом, если наследодатель умер, допустим, в 2011 году, а право собственности было оформлено лишь в 2015, то при продаже квартиры в 2015 году наследник ничего уплачивать с полученного дохода не будет.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что при продаже квартиры, доставшейся по наследству, налог уплате подлежит, но только если срок владения данным жильем составляет менее 3 лет. Определившись с тем, нужно ли платить налог с наследуемой квартиры, рассмотрим по какой ставке он исчисляется и в каком порядке уплачивается.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Ставка налога

• 13% для тех граждан, что проживают в России больше 183 дней в году, в котором была продана квартира;
• 30% для граждан, проживавших, в год продажи имущества, менее указанного выше срока.

Уменьшение дохода

Полученный от продажи доход может быть уменьшен на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей.

Пример расчета:

Соловьев Л.Б. в 2015 году получил по наследству квартиру. В 2016 году продал ее за 4 652 369 руб. Так как недвижимость была в собственности меньше трех лет, Соловьев должен уплатить с полученного дохода НДФЛ в бюджет. Сумма к уплате в бюджет составит 604 808 руб.:

4 652 369 * 13%

Если Соловьев решит воспользоваться вычетом, сумма подоходного платежа к уплате в бюджет будет равна 474 808 руб.:

(4 652 369 - 1 000 000) * 13%

Декларация по НФДЛ

Если при реализации наследуемого имущества возникла обязанность уплатить налог с дохода, то данную прибыль необходимо отразить в налоговой декларации по форме 3- НДФЛ.

Указанный документ должен быть представлен в налоговый орган в срок не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда было продано имущество и получен доход.

Заполнить декларацию можно несколькими способами:

• От руки, получив бланк отчетности в любом налоговом органе или скачав его с официального сайта ФНС РФ;
• С помощью компьютера, заполнив электронную форму декларации, которую можно также получить на сайте финансового ведомства;
• С помощью специальных программ, разработанных ГНИВЦ ФНС: «Налогоплательщик ЮЛ» и «Декларация». Указанные декларации размещены на сайте ФНС и доступны для скачивания абсолютно бесплатно.
• Воспользовавшись помощью нашего юриста, который в кратчайшие сроки подготовит и заполнит за вас все необходимые документы. Свою заявку вы можете оставить в форме под данной статьей.

Сдать декларацию гражданин может:

• Сам или через своего представителя (при предъявлении нотариальной доверенности);
• По почте (заказным письмом с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронной цифровой подписью.

Необходимо отметить, что в случае, если сумма к уплате равна нулю (вычет больше, чем полученный доход) декларацию все равно придется сдать.

Если отчетность в срок не будет сдана в ИФНС, на гражданина будет наложен штраф в сумме не меньше 1 000 руб.

Уплата налога

Налог должен быть уплачен в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход.