Кто осуществляет "приемку" работ? Могут ли жильцы высказать недовольство проведенными работами, и как это учитывается?

При любом способе накопления средств на капремонт в приемке работ участвуют представители собственников, уполномоченные общим собранием.

Важно к выбору такого лица не подходить формально, лучше, чтобы у него было техническое или строительное образование, возможно опыт работы в строительной сфере. Технические особенности приёмки работ проверят специалисты строительного контроля в ходе выполнения работ, собственники же могут оценить визуальное исполнение (например, отсутствие щелей и сколов после ремонта фасада, просветов при ремонте кровли, все инженерные сети убраны в короба или зафиксированы, а не болтаются по подъезду).

В случае, если фонд капитального ремонта формировался на счете регионального оператора, то осуществлять приемку работ обязан региональный оператор в рамках возложенных на него законодательством функций, при этом он создает специальную комиссию с участием представителей органов власти, управляющей данным многоквартирным домом организации либо ТСЖ/ЖСК, а также представителей собственников, уполномоченных общим собранием.

В любом случае следует высказать все свои замечания, настоять на том, чтобы представитель регионального оператора (либо подрядной организации) зафиксировал их письменно. После фиксации замечаний (если они обоснованы) необходимо определить срок их устранения и затем назначить повторную приёмку работ.

Гарантийный срок на все выполненные работы по капитальному ремонту должен составлять не менее пяти лет с момента подписания акта приемки.

Материал подготовлен при участии н ачальник жилищного отдела управляющей организации "ВК Комфорт" Заремы Аблямитовой и пресс-секретаря Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многокартирных домов (АРОКР).

Если у собственников средства собираются на спецсчет, то кто и как обязан отчитываться перед собственниками за средства и выполненные работы?

В случае формирования фонда капитального ремонта на спецсчете все решения по проведению капитального ремонта, выбору и привлечению подрядных организаций, порядку расходования средств со спецсчета, созданию различных комиссий, выбору уполномоченных лиц на приемку работ принимаются самими собственниками на их общем собрании.

В данном случае управляющая организация может давать какие-либо рекомендации и предложения, но окончательное решение принимают сами собственники, они же являются заказчиками работ по договорам с подрядными организациями.

Владелец спецсчета и банк, в котором он открыт, предоставляют полную информацию об операциях по спецсчету любому обратившемуся с запросом собственнику помещения в доме.

Темпы проведения капитального ремонта в РФ в 2016 г удвоились - Минстрой Темпы проведения капитального ремонта в РФ в 2016 году по сравнению с предыдущим годом увеличились в два раза, рассказал РИА Недвижимость замглавы Минстроя РФ Андрей Чибис.

Если при капремонте дома требуется доступ в квартиры и частичная порча ремонта (скажем, будут долбить стены при замене труб), то должны ли им это как-то компенсировать или помогать в восстановлении ремонта?

В жилищном кодексе, которым регулируются вопросы проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, такая обязанность не оговорена, но так как все работы выполняются подрядными организациями на договорной основе. Затраты на восстановление квартир после капитального ремонта не входят в работы, оплачиваемые за счет взносов на капитальный ремонт.

Вместе с тем, в случае причинения вредя имуществу по вине подрядной организации (пролив квартиры после ремонта кровли) возмещение вреда является обязанностью подрядчиков. Также на выполненные работы действует гарантийный срок (5 лет) в ходе которого выявленные дефекты должны быть устранены силами подрядной организации за их счет.

Если для проведения ремонтных работ подрядчик требует подписать согласие на доступ в квартиру (скажем, если стояки ремонтируются), но при этом жителей регоператор не спросил и не предупредил. То вправе ли они дать отказ?

Так как капитальный ремонт проводится в отношении общего имущества всех собственников дома, а оно состоит, в том числе, и из инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, доступ к которым в некоторых случаях возможен только из помещения собственника, то конечно собственник обязан предоставить его (имеется уже и положительная судебная практика по данному вопросу).

Но так как законодательно не установлены сроки предоставления такого доступа при проведении капитального ремонта, то разумно данный вопрос обсудить на общем собрании собственников, возможно составление и утверждение на общем собрании графика предоставления собственниками доступа в свои помещения.

Перед проведением капремонта должен ли регоператор согласовывать с жильцами список проводимых работ, регламент работ, затрачиваемые суммы?

Да, такая обязанность у регионального оператора есть. Вместе с предложением о проведении капитального ремонта собственникам направляется дефектная ведомость и (или) смета на планируемые к проведению работы, которые подлежат согласованию. Указанные документы в дальнейшем являются основанием проведения торговых процедур и заключения договора с подрядной организацией.

Однако стоит отметить, что стоимость договора может измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Указанное обстоятельство связано с "падением" в цене во время аукциона, с необходимостью проведения дополнительных работ, которые были выявлены только при выходе на объект.

График выполнения работ обычно является приложением к договору между региональным оператором (собственниками в случае спецсчета) и подрядной организацией.

Привычка копить: 5 историй капремонтов, проведенных на деньги собственников Проведение капитального ремонта в многоквартирном доме - общее бремя всех собственников, и многие уже сейчас решают взять инициативу в свои руки и наконец-то привести свой дом в порядок. Сайт "РИА Недвижимость" совместно с Ассоциацией региональных операторов капитального ремонта (АРОКР) собрал истории, из которых видно, как работает механизм спецсчетов в разных российских регионах.

Если регоператор отказывается предоставлять сведения о накоплениях и расходах – это законно?

Такая обязанность предусмотрена законом, соответственно, в случае уклонения Регионального оператора от предоставления запрашиваемой информации можно обратиться в прокуратуру.

Как можно проконтролировать, проверить накопления средств на капремонт на счету регоператора?

Также по запросу либо собственника, либо управляющей организации/ТСЖ/ЖСК в адрес Регионального оператора. Он обязан предоставить исчерпывающую информацию о размере начислений и оплате взносов на капитальный ремонт как по помещению отдельно, так и по многоквартирному дому в целом (в зависимости от запроса). Кроме того такая информация размещается Региональным оператором и на его сайте. По городу Москве ее можно получить на портале городских услуг pgu.mos.ru в разделе "Получить сведения Фонда капитального ремонта".

У большинства региональных операторов на сайтах реализована функция предоставления информации о платежах через услуги личного кабинете. Вместе с тем, всегда можно обратиться через уполномоченное лицо по дому в региональный фонд капитального ремонта для получения указанной информации.

Также стоит отметить, что к банкам, в которых хранятся взносы на капитальный ремонт, применяют определенные требования, призванные обеспечить безопасность накоплений. Например, величина собственных средств кредитной организации, не может быть менее чем 20 млрд. рублей; кредитная организация должна участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц.

Как жители дома могут контролировать накопления средств на капремонт в случае спецсчета?

При выборе спесчета в качестве способа формирования фонда капитального ремонта деньги собственников копятся на специальном счете в банке, определенном на общем собрании собственников дома.

Владельцем специального счета согласно ЖК РФ могут выступать 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах; 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Не стоит забывать о том, что ЖК РФ предусматривает обязанность владельца специального счета представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.

Жилищным законодательством также установлено, что владелец спецсчета дома, а также банк, в котором он открыт, обязаны по требованию любого собственника помещения в данном доме предоставить информацию о состоянии счета, об остатке средств на счете, о поступивших взносах на КР, обо всех операциях по счету.

В связи с чем может повышаться плата за капремонт (и в каких случаях это законно)?

Согласно ЖК РФ размер взноса на капремонт (так называемый минимальный размер) устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и изменяется на основании их нормативно-правовых актов. Единой ставки для всех регионов нет, то есть собственники в каждом регионе платят разные суммы.

Так, например, наиболее низкий размер взноса установлен в республике Коми - 2,45 рублей и в Санкт-Петербурге - 2,97 рубля.

В Москве на текущий момент минимальный размер взноса составляет 15 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц, а уже с 01.07.2017 года он увеличится до 17 рублей на основании постановления Правительства Москвы.

Существует определенный перечень работ по капремонту, который выполняется за счет средств, накопленных исходя из этого минимального размера взноса.

Если собственники хотят выполнить работы сверх данного перечня либо ранее установленных региональной программой сроков, то законом предусмотрено, что они могут принять решение на общем собрании о б увеличении взноса на капремонт.

Нужно ли платить за капремонт жильцам (нанимателям) муниципальных квартир?

Нет, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт лежит исключительно на собственнике помещения, которое в данном случае относится к государственной собственности (ведомственной или других категорий). Наниматель в конкретной ситуации ничего не платит.

Однако наниматель при этом обязан платить за содержание и ремонт дома (речь идет о текущем ремонте).

Подборка наиболее важных документов по запросу Капитальный ремонт здания (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Капитальный ремонт здания

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Капитальный ремонт здания

Формы документов: Капитальный ремонт здания

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Бесплатная юридическая консультация:

Для производства капитального ремонта проектными и про ектно-изыскательскими организациями разрабатывается проект-но-сметная документация.

Разработка такой документации на капитальный ремонт здания предусматривает: - проведение технического обследования, определение физического и морального износа объекта проектирования; - составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам; - технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции; - разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции, а также проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать 2 лет.

Техническое обследование для проектирования капитального ремонта зданий состоит из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования здания, составления технического заключения.

На подготовительном этапе проводятся изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование, сбор исходных и иллюстративных материалов. Целью общего обследования является предварительное ознакомление со зданием и составление программы детального обследования конструкций.

Бесплатная юридическая консультация:

При общем обследовании здания выполняют следующие работы: - определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение; - анализируют планировочные решения в сочетании с конструктивной схемой; - осматривают и фотографируют конструкции крыши, дверные и оконные блоки, лестницы, несущие конструкции, фасад; - намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей обследования здания; - изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод; - устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений; - оценивают расположение здания в застройке с точки зрения подпора в дымовых, газовых и вентиляционных каналах.

Детальное обследование зданий выполняется для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов, состояния материала и конструкций в целом.

При детальном обследовании выполняют работы по вскрытию конструкций, испытанию отобранных проб, проверке и оценке деформаций, определению физико-механических характеристик конструкции, материалов, грунтов и т.п. с использованием инструментов, приборов, оборудования для испытаний.

В техническом заключении по детальному обследованию здания для проектирования его капитального ремонта содержится перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение: история сооружения; описание окружающей местности и общего состояния здания по внешнему осмотру; определение физического и морального износа здания; описание конструкций здания, их характеристик и состояния; чертежи конструкций здания с деталями и обмерами; расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов; обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин; чертежи вскрытий; геологические и гидрогеологические условия участка; строительная и мерзлотная характеристика грунтов основания (при необходимости); условия эксплуатации; анализ причин аварийного состояния здания (если таковые имеются); фотографии фасадов и поврежденных конструкций; выводы и рекомендации.

Вместе с заданием на проектирование объектов заказчик выдает проектной организации исходные данные: - разрешительный документ на выполнение ремонта; - архитектурно-планировочное задание; - задание от инспекции по охране памятников архитектуры (при необходимости); - разрешения (или технические условия) на присоединение ремонтируемого здания или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям; - материалы по ранее проведенным техническим обследованиям; - оценочные акты; - акт эксплуатирующей организации о техническом состоянии конструкций здания, конструктивных элементов и инженерного оборудования по данным последнего осмотра; - инвентаризационные поэтажные планы (в кальке) с указанием площадей помещений и объема здания по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), проведенной не ранее 3 лет до начала проектирования; - паспорт строения с указанием величины физического износа конструкций и инженерного оборудования, объемов, сроков и видов ранее выполнявшихся ремонтов; - справку о состоянии газовых сетей и оборудования; - акт эксплуатационной организации, утвержденный районным (городским) жилищным управлением, на замену санитар-но-технического оборудования и поквартирную опись ремонтных работ (для объектов, ремонтируемых без прекращения эксплуатации); - справки эксплуатирующих организаций о состоянии лифтов, объединенных диспетчерских систем (ОДС), центральных тепловых пунктов (ЦТП) и т.д.; - задание на проектирование технологии встроенных нежилых помещений; - разрешение на закрытие движения и отвод транспорта, вскрытие дорожного покрытия.

Бесплатная юридическая консультация:

Генеральная проектная организация на основании полученного от заказчика задания на проектирование составляет строительный паспорт на капитальный ремонт зданий. Этот паспорт утверждается заказчиком.

В строительный паспорт включается следующее: - задание на проектирование и исходные данные для проектирования; - принципиальное решение по виду ремонта; - предложения по организации площадки ремонта, использованию механизмов, промежуточных складов (при необходимости); - предложения (при необходимости) о сносе строений, зеленых насаждений, отселении жильцов и арендаторов, проведении дополнительного технического обследования здания; - ситуационный план М 1:2000 и геоматериалы М 1:500.

В проектно-сметную документацию входят разделы: 1) общая пояснительная записка; 2) архитектурно-строительные решения; 3) технологические решения по встроенным нежилым помещениям; 4) решения по инженерному оборудованию; 5) проект организации капитального ремонта; 6) техническая эксплуатация здания; 7) сметная документация.

Неотъемлемую часть утвержденной проектно-сметной документации на капитальный ремонт составляет проект организации капитального ремонта; он разрабатывается параллельно с другими разделами проектно-сметной документации в целях взаимоувязки объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений с условиями и методами осуществления ремонта объектов.

Проект организации капитального ремонта разрабатывается проектной организацией, выполняющей строительное проектирование ремонта. При разработке отдельных разделов проектно-сметной документации субподрядными проектными организациями эти организации при необходимости должны разрабатывать соответствующие решения для включения их в проект организации капитального ремонта.

Бесплатная юридическая консультация:

Исходными материалами для разработки такого проекта служат: – материалы инженерных изысканий для объекта капитального ремонта (технического обследования); – материалы схем (проектов) районной планировки, генеральных планов городов и населенных пунктов; – основные решения по применению строительных материалов и конструкций, средств механизации ремонтно-строительных работ, согласованные с генеральной подрядной организацией, а также данные об использовании источников и порядке обеспечения ремонта энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями и коммуникациями, а также местными строительными материалами; – разбивка ремонтируемого объекта на очереди (комплексы); – сведения об условиях обеспечения объекта ремонта рабочими кадрами и о возможности использования на период ремонта существующих помещений и строений; – данные о наличии производственно-технической базы подрядных организаций, возможностях и условиях ее использования; – сведения о наличии у подрядных организаций инвентарных передвижных или сборно-разборных производственно-бытовых помещений; – данные о плановой и фактической среднегодовой (среднемесячной) выработке строительных машин, средств транспорта, рабочих подрядных организаций на аналогичных объектах; – данные о возможности и сроках освобождения жилых зданий от проживающих и арендаторов (при ремонте с отселением жильцов).

В состав проекта организации капитального ремонта включаются: а) календарный план капитального ремонта, в котором должны быть определены сроки выполнения ремонта, приведено распределение затрат на ремонт и объемов ремонтно-строительных работ по срокам (включая работы подготовительного периода), а при разбивке ремонта на очереди (комплексы) - сроки выпол нения этих очередей или комплексов; б) строительный генеральный план с расположением существующих и сносимых строений, эксплуатируемых зданий, сооружений и инженерных сетей, не подлежащих ремонту, разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций; постоянных и временных проездов для транспортирования материалов, кон струкций и изделий, путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей; источников обеспечения строй площадки электроэнергией, водой, теплом и мест подключения временных инженерных сетей к действующим сетям; мест примыкания новых сетей к существующим; складских площадок, основных монтажных кранов и других строительных машин и зон их действия; механизированных установок; временного ограждения; безопасных проходов строителей и лиц, проживающих или работающих в смежных зданиях или в здании, ремонтируемом без отселения жильцов и арендаторов; в) ведомость объемов основных ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ, определенных проектно-сметной документацией, с выделением объемов работ подготовительного периода и при необходимости - по очередям (комплексам); г) ведомость потребности в основных строительных конструкциях, деталях, материалах и оборудовании, составляемая на объект в целом, включая работы подготовительного периода, и при необходимости - на отдельные очереди (комплексы) исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов; д) график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по объекту ремонта в целом, составленный на основе физических объемов работ, объема грузоперевозок и норм выработки строительных машин и средств транспорта; е) график потребности в рабочих кадрах по категориям, составленный в соответствии с объемами ремонтно-строительных работ по основным организациям, участвующим в капитальном ремонте, и плановых норм выработки на одного рабочего этих организаций; ж) пояснительная записка.

В проекте организации капитального ремонта приводятся следующие технико-экономические показатели: – полная сметная стоимость капитального ремонта, в том числе ремонтно-строительных работ; – нормативная продолжительность капитального ремонта (месяцы или рабочие дни); – максимальная численность работающих, чел.; – затраты труда на выполнение ремонтно-строительных работ, чел.-дни.

При капитальном ремонте жилых зданий без отселения жильцов необходимо устанавливать очередность и порядок совмещенного выполнения ремонтно-строительных работ с указанием помещений, в которых на время производства работ отключаются питающие сети, запрещается проход проживающих и (или) арендаторов.

Проект производства работ по капитальному ремонту жилого здания, ремонтируемого без отселения жильцов, согласовывается с руководителем эксплуатирующей организации.

Бесплатная юридическая консультация:

Утвержденный проект производства работ должен быть передан производственному участку за два месяца до начала работ.

Какими документами следует оформлять ремонт основных средств?

Предприятие собирается ремонтировать основные средства. Как это документально оформить, чтобы подтвердить расходы в бухгалтерском и налоговом учете? Обязательно заполнять типовые формы? Или можно использовать для оформления самостоятельно разработанные документы?

Бесплатная юридическая консультация:

Текущие ремонты ОС нужны для поддержания объекта в рабочем состоянии, устранения мелких неполадок и замены отдельных изношенных деталей.

При капитальном ремонте объем работ намного больше: например, осуществляют полную разборку агрегата, замену изношенных деталей, узлов оборудования. Если это здание, могут менять конструкции, инженерные системы. По сравнению с текущим ремонтом капитальный ремонт является более сложным.

Работы по модернизации, достройке, реконструкции ОС, приводящие к увеличению первоначально ожидаемых выгод от их использования или срока полезного использования, называются улучшениями ОС. Такие улучшения требуют вывода объектов из эксплуатации на время проведения работ, который оформляется приказом. Кроме того, ремонт может проводиться силами самого предприятия или с привлечением подрядчика (сторонней организации). От этого тоже зависит набор оформляемых документов.

Прежде чем начать ремонт, объект осматривают. На основании осмотра составляются ведомости дефектов (дефектный акт, дефектная ведомость) отдельно на каждый объект, подлежащий ремонту (текущему или капитальному). Ведомости дефектов оформляет механик (электрик или другой компетентный специалист) подразделения предприятия. В такой ведомости указывается объем и характер работ, наименование деталей, требующих замены. На основании такой информации предприятие имеет возможность рассчитать стоимость ремонтов, а также проконтролировать объем выполненных работ и списанных материалов.

Отметим, что единой типовой формы ведомости дефектов нет, существуют разные формы:

Бесплатная юридическая консультация:

• форма № ВЗСГ-6 «Ведомость дефектов на ремонт машины» (приложение 6 к Методическим рекомендациям, утвержденным приказом Мин-агрополитики от 21.12.07 г. № 929). В п. 2.5 данных Методрекомендаций сказано, что эту форму рекомендуется применять для учета установленных дефектов сельскохозяйственной техники (комбайнов, тракторов, сеялок, плугов и пр.);
• типовая форма № М-17 «Акт об обнаруженных дефектах оборудования» (утверждена приказом Минстата от 21.06.96 г. № 193, далее – Приказ № 193). Данный акт составляют на дефекты, обнаруженные в процессе ревизии, монтажа или испытания оборудовlния;
• Де фектный акт (приложение к письму Госкомитета по строительству и архитектуре и Госкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 24.02.05 г. № 7/8-134, № 4/3-260). Применяется при проведении ремонтов жилья, объектов социнфраструктуры и благоуст-ройства;
• форма 5 «Ведомость дефектов» (приложение к ГСН В.2., утвержденным приказом Госстроя от 07.05.02 г. № 83). Используется для проведения ремонтов мостов и труб.

Конечно, ваше предприятие может использовать самостоятельно разработанную форму ведомости дефектов. Вышеуказанные формы – не универсальные.

После окончания работ составляется ведомость выполненных работ, где указываются вид и на-именование работ, услуг, инвентарный номер ОС, количество и цена использованных ТМЦ. Материалы, которые были использованы:

• при ремонте собственными силами предприятия – списываются на основании типовой формы № М-11«Накладная-требование на отпуск (внутреннее перемещение) материалов» или лимитно-заборной карточки типовых форм№ М-8 или № М-9 ;
• при строительстве объектов – списываются на основании лимитно-заборных карточек типовых форм № М-28 и № М-28а.

Все вышеупомянутые типовые формы утверждены Приказом № 193.

Приемка объекта после окончания ремонта, реконструкции и модернизации оформляется типовой формой № ОЗ-2 «Акт приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов» (утверждена приказом Минстата от 29.12.95 г. № 352). Образец заполнения акта типовой формы № ОЗ-2 на с. ?? спецвыпуска.

• в одном экземпляре – если ремонт осуществлялся силами самого предприятия;
• в дву х экземплярах – если к ремонту, реконструкции или модернизации объекта ОС привлекалось стороннее предприятие.

В графе «Изменения в характеристике объекта, вызванные реконструкцией, модернизацией» приводятся, например, такие данные: изменение технологического назначения объекта (его отдельных частей), изменение предельных нагрузок на объект, появление новых качеств у объекта, повышение технико-экономических показателей объекта (его отдельных частей), увеличение срока полезного использования, улучшение качества выпускаемой продукции, замена морально устаревшего или физически изношенного оборудования новым, более производительным и т. д. Эти данные заносятся также в технический паспорт, инвентарные карточки, регистры аналитического учета объектов ОС.

Бесплатная юридическая консультация:

Раздел «Сдал» типовой формы № ОЗ-2 заполняется и подписывается представителем цеха, ответственного за проведение работ, или представителем подрядной организации. Раздел «Принял» заполняется и подписывается представителем цеха, принимающего ОС после проведения работ.

Акт подписывается главным бухгалтером и утверждается руководителем предприятия.

Если ремонтом будет заниматься сторонняя организация, следует заключить договор подряда, на основании которого и будут проводиться ремонтные работы. По окончании ремонта подрядчик составляет примерные формы № КБ-3 «Справка о стоимости выполненных работ» и № КБ-2в «Акт приемки выполненных работ». Данные формы приведены в приложении Т к Национальному стандарту ДСТУ Б Д.1.1-1:2013, утвержденному приказом Минрегионстроя от 05.07.13 г. № 293. Отметим, что примерные формы № КБ-2в и № КБ-3 составляются для определения объемов подрядных работ и проведения расчетов за выполненные работы в строительстве. Эти документы составляются в двух экземплярах, их подписывают представители подрядчика и заказчика.

Работы по ремонту, выполненные сторонней организацией, не связанные со строительством объектов (например, ремонт оборудования, автомобиля), принимаются на основании акта выполненных работ.

При использовании материалов заказчика для ремонта подрядная организация составляет типовую форму № М-23 «Акт об израсходованных давальческих материалах» (утверждена Приказом № 193). На основании этой формы происходит списание материалов, переданных подрядной организации. В форме указывается перечень материалов с номенклатурными номерами.

Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, вот вам краткая памятка по ремонтам:

• ре монты осуществляются согласно ведомости дефектов;
• отпуск материалов, необходимых для проведения ремонта (запчасти, строительные материалы), оформляется лимитно-заборными карточками;
• приемка отремонтированных объектов осуществляется на основании типовой формы № ОЗ-2;
• первичным документом, подтверждающим затраты на осуществ ление ремонта подрядной организацией, является акт выполненных работ. Его форма законодательно не утверждена, поэтому предприятия имеют право использовать самостоятельно разработанную форму, но с указанием в ней всех обязательных реквизитов, предусмотренных нормативными актами;

в строительной отрасли стоимость ремонта и факт его выполнения подтверждаются примерными формами № КБ-2в и № КБ-3.

Техническая документация на объекты капитального ремонта

Техническая документация на объекты капитального ремонта включает в себя:

Материалы инженерных изысканий;

Бесплатная юридическая консультация:

Проектно-сметная документация на капитальный ремонт зданий и объектов разрабатывается проектными организациями на основании договоров с УЭСиОКУ военных округов.

Разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт предшествует составление пообъектных описей работ и актов технического состояния конструкций на момент обследования.

В проектно-сметную документацию входят:

Общая пояснительная записка;

Технологические решения по встроенным нежилым помещениям;

Бесплатная юридическая консультация:

Решения по инженерному оборудованию;

Проект организации капитального ремонта;

Проект технической эксплуатации здания;

Проект капитального ремонта здания, разрабатываемый при двухстадийном проектировании, включает:

а) общую пояснительную записку;

Бесплатная юридическая консультация:

основные чертежи: ситуационный план; схему генерального плана с указанием существующих, ремонтируемых и проектируемых зданий, объемов благоустройства и озеленения, принципиальных решений по внешним инженерным сетям;

б) строительные решения, содержащие краткое описание архитектурно-строительных планов, основных мер по водоснабжению, вентиляции, канализации, газо- и электроснабжению, мероприятий по защите конструкций, перечень применяемых типовых и повторных проектов, конструкций и узлов, планов по гражданской обороне (оформляются в установленном порядке);

основные чертежи: планы, разрезы и фасады зданий со схематическим изображением несущих и ограждающих конструкций; рабочие чертежи на нетиповые конструкции, узлы, схемы;

в) инженерные разделы (водопровод, канализация, отопление, электроснабжение и т.п.), содержащие краткое описание источников снабжения и принятых решений, перечень типовых и повторно применяемых проектов, конструкций, узлов;

основные чертежи: планы, схемы, разрезы со схематическим изображением конструкций; планы трасс на геоматериалах в М 1:500; рабочие чертежи на нетиповые узлы, детали, профили трасс;

Бесплатная юридическая консультация:

г) проект организации ремонта, разрабатываемый в составе и объеме, предусмотренном ВСН 41-85(р) Госгражданстрой;

д) раздел “Техническая эксплуатация зданий”, содержащий основные положения по техническому обслуживанию здания, сведения об отключающих устройствах, узлах, требующих наибольшего внимания при эксплуатации;

е) сметная документация.

В состав рабочей документации на ремонт зданий должны входить:

системы документации по проектированию строительства (СДПС);

Бесплатная юридическая консультация:

ведомости объемов строительных и монтажных работ;

ведомости и сводные ведомости потребности в материалах;

спецификации на оборудование, составленные по форме, установленной СДПС, опросные листы и габаритные чертежи.

Общая пояснительная записка к проектно-сметной документации содержит:

основание для проектирования;

Бесплатная юридическая консультация:

краткую характеристику здания (комплекса), включая градостроительные вопросы (при необходимости);

генплан, благоустройство, озеленение;

краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений по зданию (комплексу):

а) архитектурно-планировочные решения;

б) конструктивные решения;

Бесплатная юридическая консультация:

в) инженерные решения;

технологическое оборудование встроенных нежилых помещений;

основные решения по водоснабжению, канализации, отоплению, вентиляции, электроснабжению, слаботочным устройствам;

перечень типовых и повторно применяемых проектов деталей, узлов, использованных в проекте;

решение вопросов ГО;

Бесплатная юридическая консультация:

основные положения по организации ремонта;

основные положения по технической эксплуатации здания (комплекса).

Для технически несложных объектов состав и объем проектных материалов допускается сокращать по решению проектной организации.

Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, то составляют только сметы на основании описи работ. Необходимость разработки чертежей устанавливает проектная организация.

Для зданий и сооружений с особо сложными конструкциями и условиями производства работ, ремонт которых осуществляется с применением специальных (индивидуальных, нетиповых) вспомогательных сооружений, приспособлений, устройств и установок, регламентированных требованиями по организации строительного производства, проектные организации, осуществляющие проектирование ремонта, должны разрабатывать чертежи этих сооружений, приспособлений, устройств и установок.

Бесплатная юридическая консультация:

Состав сметной документации приведен в таблице 6.2.

Состав сметной документации

При разработке рабочей документации для ремонта объектов проектная организация должна осуществлять необходимую доработку и конкретизацию принципиальных архитектурно-строительных и других решений, принятых в утвержденном проекте.

Рабочую документацию разрабатывают в целом на ремонт всего здания или пусковые комплексы (очереди). Рабочую документацию на отдельные объекты со сроками ремонта до одного года разрабатывают и выдают в целом на эти объекты.

К сметной документации в составе рабочего проекта прилагается пояснительная записка, в которой приводятся:

Бесплатная юридическая консультация:

указания, в каких ценах и нормах какого года составлена сметная документация;

наименование генеральной подрядной организации;

размеры накладных расходов и плановых накоплений;

порядок определения сметной стоимости ремонтных работ;

порядок определения сметной стоимости оборудования и его монтажа;

порядок определения средств по главам сводного сметного расчета.

В случае, когда при расчетах средств на прочие работы и затраты имеются ссылки на отчетные данные подрядных и других организаций, должны быть приложены копии соответствующих документов:

показатели трудовых затрат, стоимости основной зарплаты, использования механизмов и материалов;

обоснование повторного использования материалов от разборки в соответствии с ВСН 39-83(р)Госгражданстрой;

источники финансирования капитального ремонта.

В сводном сметном расчете стоимости ремонта, средства распределяются по следующим главам:

1. Подготовка площадки капитального ремонта;

2. Основные объекты;

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4. Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и т.п.);

5. Благоустройство и озеленение территории;

6. Временные здания и сооружения;

7. Прочие работы и затраты;

9. Проектные работы.

В сводный сметный расчет включаются: средства по подготовке территории, сносу и переносу зданий и сооружений (в том числе домов и строений, принадлежащих гражданам на правах личной собственности), расположенных на земельном участке, если дальнейшее их использование по назначению окажется невозможным; осуществление мероприятий, связанных с нарушением природной среды; лимитированные затраты; компенсации, определенные постановлениями директивных органов.

В сводном сметном расчете отдельной строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

За итогом сводного сметного расчета стоимости указываются возвратные суммы.

Сводка затрат составляется, когда предусматривается ремонт группы домов и домов со встроенными помещениями. При этом в отдельный вид работ могут выделяться наружные сети, общие для группы домов. Сводкой затрат могут объединяться два и более сводных сметных расчетов стоимости.

Объектные и локальные сметы, составляемые по рабочим чертежам, определяют сметную стоимость отдельных объектов, их частей или видов работ и являются основанием для определения сметной стоимости объекта. Эта стоимость определяется по прейскурантам, предназначенным для этой цели, укрупненным сметным нормам, укрупненным расценкам и привязанным к местным условиям ремонта сметам к типовым и повторно применяемым экономичным индивидуальным проектам, а при отсутствии этих норм и смет - по единичным расценкам на строительные и ремонтные работы и расценкам на монтаж оборудования.

Объектные и локальные сметные расчеты составляют по формам объектных и локальных смет. Стоимость в сметных расчетах определяют, как правило, с использованием укрупненных сметных норм.

Дополнительные средства на возмещение затрат подрядчика, выявляющихся после утверждения рабочего проекта в связи с введением повышающих коэффициентов, льгот, компенсаций и т.п., включают в сводный расчет отдельной строкой с последующим изменением итоговых показателей стоимости ремонта и утверждением производственных уточнений инстанцией, ранее утвердившей проект.

194.48.155.252 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock! и обновите страницу (F5) очень нужно

Какие документы нужны для капитального ремонта здания

Документ: Осуществление ремонто-строительных работ для собственных нужд: документальное оформление, налоговый и бухгалтерский учет

О существление ремонто-строительных работ для собственных нужд:документальное оформление, налоговый и бухгалтерский учет

Документальное оформление и порядок проведениястроительно-ремонтных работ

Каждому предприятию необходимо поддерживать свои основные средства в рабочем состоянии и обеспечивать их функционирование. Для этого их следует периодически ремонтировать по системе планово-предупредительного ремонта. Это наиболее совершенная система, при которой основные средства ремонтируются через определенные промежутки времени по заранее составленному графику. Преимущество данного подхода состоит в том, что основные средства не доводятся до аварийного состояния и работа предприятия по техническим причинам не приостанавливается. В этом случае появляется возможность предусмотреть расход денежных средств, приобрести необходимые материалы, спланировать время проведения ремонта.

В зависимости от степени сложности, характера, объема и периодичности ремонтных работ различают текущий и капитальный ремонты.

Ремонтные работы могут осуществляться хозяйственным или подрядным, а также смешанным способами.

Текущий ремонт здания - это комплекс ремонтно-строительных работ с целью обновления его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных качеств, не связанных с изменением основных техникоэкономических показателей. Текущий ремонт (косметический) предусматривает поддержание зданий, сооружений, их структурных компонентов в нормальном санитарно-техническом состоянии, предохранение от разрушения и ликвидации существующих конструкций и элементов. При таком ремонте не затрагиваются несущие конструкции, а производятся малярные работы: покраска, побелка, штукатурные работы, оклеивание обоев и т.д.; паркетные работы, столярные работы и т.д.

Выполняется текущий ремонт без соответствующих разрешений и согласований на выполнение работ, проекта. Отметим, что работы по выполнению текущего ремонта не подлежат лицензированию.

Как правило, такой ремонт выполняется хозяйственным способом собственными силами, но может осуществляться и подрядчиком.

Текущий ремонт хозяйственным способом

На работы текущего ремонта, который не нуждается в разработке чертежей и выполняется хозяйственным способом соответствующими специалистами этих организаций, составляются расцененные описания работ на основании дефектных актов.

В промышленности для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания (сооружения) необходимо вести технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах с указанием вида и места работ (дополнение 3 к пп.3.2 Положения о безопасной и надежной эксплуатации производственных зданий и сооружений, утвержденного приказом Госстроя Украины и Госнадзорохрантруда Украины от 27.11.97 г. N 32/288 и зарегистрированного в Минюсте Украины 06.07.98 под N 424/2864, далее Положение).

Примерный перечень работ по текущему ремонту в промышленности приведен в дополнении 4 к Положению.

Для жилых и общественных зданий перечень основных ремонтно-строительных работ по видам ремонта приведен в письме Госстроя Украины «Об определении понятий текущего и капитального ремонтов жилых и общественных зданий» от 13.01.98 г. N 7/11 (далее - письмо N 7/11).

В частности, к текущему ремонту относятся:

Выборочная замена, а также укрепление отставших плинтусов;

Выборочные ремонт и исправление выбоин в бетонных и цементных полах раствором, а в плиточных полах - новыми плитками;

Частичный ремонт паркетных полов вставкой отдельных выпавших клепок;

Мелкий ремонт паркетных полов и полов из линолеума с переклейкой отдельных клепок и полотнищ линолеума;

Исправление оконных переплетов и дверей с заменой до 5% всей площади зимних переплетов и до 3% общего количества дверей;

Замена неисправных оконных, дверных приборов и установка недостающих;

Замена ветхих форточек новыми или ремонт их в летних или зимних переплетах и т.д.

Отметим, что израсходованные на ремонт материалы списываются на основании материальных отчетов (типовая форма М-19).

Перевод работников на время выполнения ремонта в состав ремонтных бригад, привлечение работников, специально принятых для выполнения ремонта, сопровождается соответствующим приказом по предприятию, что очень важно для дальнейшего учета затрат на оплату труда работников, связанных с осуществлением ремонта (улучшения). Такую оплату можно отнести к валовым расходам на основании пп.8.7.1 п.8.7 ст.8 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.97 N 283/97-ВР (далее - Закон о прибыли).

Следует не забывать о проведении инструктажей по технике безопасности и охране труда (зафиксировать подписи прошедших инструктаж).

Расчет заработной платы производится на основании нарядов на работу по типовым формам (N Т-20, 21, 23, 25, 26, 27, 28, 40), табелей учета использования рабочего времени (П-12, 13, 14, 15), трудовых соглашений и актов приемки выполненных по ним ремонтно-строительных работ и других документов по учету рабочего времени и выработки.

Текущий ремонт подрядным способом

При подрядном способе ремонт выполняют на основании договора, заключенного с ремонтно-строительной организацией.

При подрядном способе учет хозяйственных операций по ремонту сводится к отражению расчетных взаимоотношений между заказчиком и ремонтной организацией. Расчеты при выполнении работ по текущему ремонту могут осуществляться на основании Акта приемки выполненных подрядных работ (форма N КБ-2в), о чем указывается в контракте (договоре) на выполнение работ. Справка о стоимости выполненных работ и расходов (форма N КБ-3) не составляется, что также оговаривается в контракте (договоре). Давайте перейдем к рассмотрению капитального ремонта.

Это комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с обновлением или улучшением эксплуатационных показателей, в т.ч. с заменой или усилением несущих или ограждающих конструкций и инженерного оборудования без изменения строительных габаритов объекта.

Перечень основных ремонтно-строительных работ по капитальному ремонту жилых и общественных зданий приведен в письме N 7/11.

Примерный перечень работ по капитальному ремонту производственных зданий и сооружений приведен в дополнении 5 к пункту 3.12 Положения.

Для выполнения работ по капитальному ремонту (далее - капремонт) необходим отдельный проект и смета (объектная смета) (ДБН IV-16-98, часть I), а также разрешения на выполнение работ по строительству, реконструкции, реставрации и капремонту, которые выдаются инспекциями Госархстройконтроля, и другие соответствующие разрешения и согласования в зависимости от вида и условий ремонта. Отдельно отметим: выполнение работ по капремонту до 22.10.2000 г. подлежит лицензированию.

Следующим этапом будет составление годовых планов (графиков), которые утверждаются руководителем предприятия. Согласно п.4.5 Положения план капремонта составляется предприятием и организацией в денежном эквиваленте и натуральных показателях и должен содержать:

Поименный титульный список объектов ремонта;

Перечень основных работ;

Сметную стоимость работ;

Календарные графики ремонтов, сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капремонтов с распределением всех мероприятий помесячно;

Потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих.

Смету на проект капремонта (дополнение 9 к Положению) составляют на основании сводного описания работ (дополнение 10 к Положению). Если конструкции или оборудование здания в процессе ремонта изменяются или усиливаются составляют дефектный акт на проведение работ отдельно для каждого здания (сооружения) с выполнением обмеров в натуре и с приведением формул расчетов по каждому виду работ и с указанием помещения (этажа, прогону, цеха и др.). К дефектному акту на проведение работ должна прилагаться короткая объяснительная записка.

При перепланировке, при усилении основ, усилении или частичной замене фундаментов, креплений при муровании стен, при замене или усилении перекрытий, при замене или реконструкции кровли, при переоборудовании котельной, при газификации, электрификации здания или сооружения и в других аналогичных случаях, в соответствии с ТУ (техническими условиями) и АПЗ (архитектурно-плановым заданием) необходимы рабочие чертежи.

Проектно-сметная документация для осуществления капремонта зданий и сооружений, объектов социальной сферы, коммунального назначения должна состоять из следующих разделов (которые дополняются, уменьшаются при необходимости):

Общая объяснительная записка;

Технологическое решение при необходимости;

Решение по инженерному оборудованию;

Проект организации капремонта;

Техническая эксплуатация здания;

Стоимость работ при отсутствии единичных расценок определяется с использованием действующих сметных норм на строительно-монтажные работы.

Базисная сметная стоимость ремонта определяется с использованием сборников сметных норм и расценок на ремонтно-строительные работы, а также прейскурантов и калькуляций, которые установлены для ремонтно-строительных работ. Дополнительные расходы подрядчика на материалы, грузовые перевозки, электрическую и тепловую энергию, заработную плату, эксплуатацию машин и механизмов, накладных и других расходов свыше тех, которые учтены в базисной сметной стоимости работ, определяются дополнительными расчетами и прибавляются к стоимости ремонтностроительных работ. При выявлении в процессе проведения ремонтно-строительных и специальных работ дополнительных объемов, которые не учтены проектом и сметой, подрядная организация при участии представителей заказчика и проектной организации составляет акт с перечнем дополнительных работ и обоснованием необходимости их выполнения. При увеличении стоимости работ против начальной - составляется новая смета на основе заново утвержденной документации.

Если в ремонт входит только один вид ремонтно-строительных работ, то сметная документация может состоять только из одной сметы (на правах локальной, объектной и сводной сметы) с начислением всех затрат, установленных нормативными документами.

Капремонт может выполняться, как и текущий, подрядным способом, хозяйственным или смешанным способом.

Капитальный ремонт хозяйственным способом

Капремонт отдельных объектов утверждается руководителем соответствующим приказом по предприятию. В дальнейшем ремонт выполняется при наличии всей необходимой проектно-сметной и технической документации, разрешений на выполнение работ и условий, оговоренных выше.

Необходимо отметить, что в случае вывода из эксплуатации объектов основных фондов группы 1 в связи с их капремонтом, реконструкцией балансовая стоимость первой группы уменьшается на балансовую стоимость выводимого объекта. Вывод объекта оформляется актом приемки-передачи отремонтированных, реконструированных и модернизованных объектов (типовая форма N 03-2).

Балансовая стоимость такого объекта для целей амортизации приравнивается к нулю, в результате чего амортизационные отчисления не начисляются (пп.8.4.5 Закона о прибыли).

Обратный ввод основных фондов после проведения их капремонта, реконструкции или модернизации осуществляется в порядке, установленном пп.8.4.2 п.8.4 ст.8 Закона о прибыли. Последний осуществляется на основании актов соответствующей приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию, которая назначается руководителем предприятия, актом приемки-передачи отремонтированных, реконструированных и модернизованных объектов (типовая форма N 03-2).

При вводе в эксплуатацию после завершения капремонта (реконструкции, модернизации) балансовая стоимость такого объекта увеличивается на сумму произведенных улучшений. После этого начисление амортизации будет рассчитываться исходя из стоимости, увеличенной на величину улучшений, в периоде, следующем за периодом ввода.

Капитальный ремонт подрядным способом

Ремонтные работы в этом случае выполняются согласно подрядному договору (контракту) с оплатой их сметной стоимости.

Заказчик по собственному решению может организовывать и проводить тендеры (торги) согласно нормативным актам и методическим указаниям по проведению тендеров на строительство.

При взаиморасчетах за выполненные работы по капремонту применяются документы первичного учета как для нового строительства, а именно: Акт приемки выполненных подрядных работ (форма N КБ-2в) и Справка о стоимости выполненных работ и расходов (форма N КБ-3).

Типовые формы N КБ-2в и N КБ-3 распространяются на объединения, предприятия и организации всех форм собственности и хозяйствования, размещенные на территории Украины и выполняющие строительно-монтажные, строительно-ремонтные, проектноизыскательские работы (раздел 5 ДБН IV-16-98, часть II). Порядок составления форм NN КБ-2в, КБ-3 рассмотрен в статье «Расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные подрядные работы».

Вывод объекта из эксплуатации и его обратный ввод производятся аналогично порядку, рассмотренному выше.

Техническая документация, которая представляется ремонтно-строительной организацией при сдаче капитально отремонтированных объектов, должна содержать:

Проектно-сметную документацию (исполнительные чертежи, сметы);

Акты промежуточных приемок и осмотров;

Акты приемки скрытых работ;

Другую документацию, обязательную к представлению за ДБН (п.8.3 Положения).

Техническая документация по выполненным работам и акты принятия отремонтированных зданий и сооружений должны храниться на предприятии вместе с документами строительства объекта.

В заключение напомним об ответственности предприятий и организаций, их объединений независимо от формы собственности, осуществляющих строительство, реконструкцию, реставрацию и капремонт, проектирование, изготавливающих строительные материалы, изделия и конструкции (Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» от 14 октября 1994 года N 208/94-ВР (с изменениями и дополнениями, далее - Закон). Штраф накладывается за следующие нарушения:

Проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации - в размере 50% от стоимости этих работ;

Передача в производство проектной документации, которая не соответствует государственным стандартам, нормам и правилам, техническим условиям или утвержденной градостроительной документации, - в размере 25% стоимости разработанной проектной документации;

Выполнение специальных видов работ в проектировании и строительстве без получения в установленном порядке лицензии - в размере платы за выдачу лицензий на соответствующий вид работ;

Уклонение от исполнения или несвоевременное использование предписаний инспекции государственного архитектурно-строительного контроля - 20 минимальных размеров заработной платы и т.д.

Уплата штрафа не освобождает предприятие от устранения нарушений и возмещения ущерба.

Реконструкция, модернизация и техническое перевооружение

Определение терминов «реконструкция, модернизация и техническое переоснащение объектов основных фондов группы 1» приведены в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденной приказом Минстата Украины от 28.03.96 N 93, зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 16.05.96 под N 231/125 (далее - Инструкция N 93). Заметим, что отнесение капитальных вложений строительных и монтажных работ к соответствующим направлениям ведется в соответствии с характером строительства, который указан в утвержденном титульном списке. Если в одном и том же титуле рядом с расширением или реконструкцией действующего предприятия предусмотрено, кроме того, и его техническое переоснащение, то данные по расширению (реконструкции) и техническому переоснащению учитываются отдельно по соответствующим направлениям.

Согласно п.8.4 Инструкции N 93 к реконструкции действующих предприятий относится переоборудование действующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения существующих зданий и сооружений основного назначения. При реконструкции действующих предприятий может осуществляться:

Расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование нельзя разместить в существующих зданиях;

Строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения с целью ликвидации диспропорций;

Сведение новых зданий и сооружений того же назначения вместо ликвидированных на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

Согласно п.8.5 Инструкции N 93 к техническому переоснащению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основании внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устарелого и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по усовершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Техническое переоснащение действующих предприятий осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, как правило, без расширения производственных площадей.

При техническом переоснащении действующих предприятий могут осуществляться: установка дополнительно на существующих производственных площадях оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение радио, телевидения и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое переоснащение природоохранных объектов, отапливаемых и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и участков к централизованным источникам тепло- и электроснабжение.

При этом допускается частичная перестройка и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами нового оборудования, которое устанавливается, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных и других объектов), если это связано с мероприятиями, которые проводятся по техническому переоснащению. К частичной перестройке относятся: усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений и другие мероприятия.

Далее отметим, что планирование и организация проведения работ, порядок составления и утверждения проектно-сметной документации, вывод объекта основных фондов группы 1 из эксплуатации и его обратный ввод аналогичны проводимым при капремонте. Строительные работы также могут выполняться двумя способами:

От способа выполнения работ зависит учет затрат. При подрядном способе учет затрат сводится к учету принятых законченных работ и осуществлению расчетов с подрядчиком.

При хозяйственном способе застройщики (заказчики) ведут учет затрат по каждому объекту (на который имеется отдельный проект и смета или сметно-финансовый расчет) в целом и в разрезе затрат (строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования, другие материальные затраты, затраты на оплату труда и отчисления на социальные мероприятия, оплата субподрядных работ и т.д.) за месяц и нарастающим итогом с начала года строительства до ввода объекта в действие. Стоимость выполненных работ определяют по сметной стоимости с прибавлением сумм доплат сверх сметной стоимости. В условиях применения договорных цен такие дополнительные затраты входят в состав цены. При строительстве хозяйственным способом до начала работ на объекте их исполнителям выдается журнал учета выполненных работ (форма N КБ-6) с заполненным в нем реквизитом титульного листа, а также сведениями об объемах и стоимости работ по смете.

Выполненные подрядные работы заказчик оплачивает ежемесячно на основании подписанных им справок (форма N КБ-3) об объеме и стоимости работ.

Если на объект открыт паспорт, то следует учесть, что при перенесении сведений из регистров бухгалтерского учета в паспорт необходимо иметь в виду следующее:

Порядок записей в паспорте должен быть тождественным порядку отражения сведений в регистрах бухгалтерского учета;

Сумма итогов по Дт счета 151 «Капитальное строительство» должна соответствовать сумме затрат, отраженных за данный месяц во всех паспортах.

В целях контроля за расходованием материалов и фонда заработной платы рабочих исполнитель работ отдельно учитывает объемы, не предусмотренные сметой. Для этого в журнале ф.N КБ-6 открывают по мере необходимости разделы для учета: дополнительных затрат в зимнее время, непредвиденные работы, работы по сооружению титульных временных сооружений, изменение объемов и характера работ за счет рационализации, а также в связи с заменой материалов и по другим причинам.

Если объект сооружают подрядным способом, тогда в паспорте стройки предприятие приводит сведения только об объемах работ, выполненных строительными предприятиями, без расшифровки по статьям себестоимости строительных работ.

Обобщение затрат на выполнение строительных работ

Учет затрат должен обеспечить возможность выявления отклонений фактических затрат по объектам от сметы, а также причин этих отклонений. На каждый объект учета (объект строительства или группу однородных объектов при условии, что так составлена смета или сметно-финансовый расчет) до начала строительства открывают заказ и паспорт и присваивают им определенный код. Этот код проставляют во всех первичных документах с целью отнесения осуществленных расходов на определенный объект строительства. Затраты по строительству объектов отражают на субсчете 151 по статьям нарастающим итогом с начала строительства с выделением затрат текущего года до момента ввода объекта в эксплуатацию (независимо от формы расчетов за выполненные работы и порядка финансирования).

После окончания строительства объектов определяется их инвентарная стоимость до передачи их на баланс основной деятельности предприятия. Под инвентарной стоимостью принято понимать всю совокупность затрат, относящихся к вновь возведенному, реконструированному или приобретенному объекту строительства. Ввод в действие новых (или реконструированных, отремонтированных) объектов оформляет правомочная приемочная комиссия путем составления акта установленной формы.

И в заключение необходимо отметить, что вся техническая документация на сданные в эксплуатацию здания и сооружения (утвержденный технический паспорт, проект, рабочие чертежи, данные о геологических условиях участка застройки, акт принятия в эксплуатацию с документами о характеристиках использованных материалов, условиях и качестве проведения работ, актах на скрытые работы, а также сведения об отклонении от проекта и недоработках на момент ввода объекта в эксплуатацию) должна храниться комплектно в архиве предприятия.

Налоговый и бухгалтерский учетстроительно-ремонтных работ для собственных нужд

Порядок налогового учета операций по осуществлению ремонтно-строительных работ для собственных нужд регулируется Законом Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. N 168/97-ВР (далее - Закон о НДС) и Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.97 г. N 283/97-ВР (далее - Закон о прибыли).

Каким же образом влияют на налоговый учет затраты по проведению указанных работ? В соответствии с пп.8.4.2 п.8.4 ст.8 Закона о прибыли «в случае осуществления расходов на самостоятельное изготовление основных фондов налогоплательщиком (а также проведение всех видов ремонта, реконструкции, модернизации и прочих видов улучшений основных фондов) для собственных производственных нужд балансовая стоимость соответствующей группы основных фондов увеличивается на сумму всех производственных расходов, понесенных налогоплательщиком, которые связаны с их изготовлением и вводом в эксплуатацию: без учета уплаченного налога на добавленную стоимость, в случае, когда плательщик налога на прибыль предприятий зарегистрирован плательщиком налога на добавленную стоимость». Указанные расходы, в свою очередь, подлежат амортизации. И амортизируясь, они постепенно переносят свою стоимость на уменьшение скорректированного валового дохода предприятия согласно п.3.1 Закона о прибыли. Порядок начисления и нормы амортизации соответственно указаны в пп.8.3.2 и пп.8.6.1 Закона о прибыли.

Возникает вопрос: о каких именно расходах идет речь в данном подпункте (имеется в виду пп.8.4.2 Закона о прибыли)? Исходя из логики Закона о прибыли, - о всех затратах, связанных с осуществлением таких ремонтно-строительных работ. Т.е. это - заработная плата работников, начисления на нее страховых взносов, затраты на приобретение оборудования к установке, материалов, комплектующих, услуги сторонних организаций и другие расходы.

Таким образом, указанные затраты не включаются в состав валовых расходов, а подлежат амортизации.

Однако не все расходы на строительство и улучшение основных фондов подлежат амортизации, а только те расходы, которые связаны с ведением хозяйственной деятельности и прямо не запрещены Законом о прибыли.

С какого же момента необходимо начислять амортизацию на стоимость проведенных улучшений? Для ответа на этот вопрос давайте снова обратимся к Закону о прибыли. Согласно данному законодательному акту амортизация будет начисляться начиная со следующего квартала с момента ввода в эксплуатацию проведенных улучшений или вновь созданных основных фондов (см. пп.8.3.1, 8.3.2 Закона о прибыли). Отправной точкой отсчета при этом является дата ввода в эксплуатацию основных фондов, поскольку до указанного времени они просто не будут использоваться в производственных нуждах предприятия. Это подтверждается пп.8.2.1 Закона о прибыли, где под амортизацией основных фондов подразумевается ее начисление на материальные ценности, используемые в хозяйственной деятельности налогоплательщика в течение периода, который превышает 365 календарных дней с даты их ввода в эксплуатацию.

Следует отметить, что налогоплательщик имеет право на отнесение стоимости фактически проведенных улучшений в течение отчетного года к составу валовых расходов в сумме, не превышающей 5% от совокупной балансовой стоимости групп основных фондов на начало отчетного года (п.8.7 Закона о прибыли). Некоторые главные бухгалтеры путаются в этом вопросе, ошибочно полагая, что указанные «5%» необходимо считать по каждой группе отдельно. Для того чтобы раз и навсегда расставить все точки над «і» в этом вопросе, рассмотрим на условном числовом примере порядок отнесения к составу валовых расходов стоимости проведенных улучшений (в данном примере приведены не все возможные варианты) (см. таблицу 1).

ВР - валовые расходы

БСГОФ - балансовая стоимость соответствующей группы основных фондов

На рассмотренном примере мы видим, что к составу валовых расходов относится 5% (7000 грн. х 5% = 350 грн.) от совокупной балансовой стоимости всех групп основных фондов (т.е. группы 1, 2 и 3) на начало отчетного года. Причем главным условием в Законе о прибыли является то, чтобы эта сумма не превышала 5%, а то, как, что и сколько относить на валовые расходы - должна определять бухгалтерия предприятия по своему усмотрению. По мнению авторов, субъектам предпринимательской деятельности наиболее предпочтительнее относить на валовые расходы сначала затраты на улучшение группы 1, затем групп 3 и 2. Это связано с тем, что норма начисления амортизации по основным средствам группы 1 наименьшая и равняется 5% от его балансовой стоимости и для того чтобы сумма проведенных улучшений уменьшила скорректированные доходы, потребуется гораздо более длительный срок, нежели для улучшений второй или третьей группы. Обращаем внимание, что 5% льгота распространяется лишь на улучшение основных фондов, но никак ни на создание новых основных фондов.

Что касается права на налоговый кредит при осуществлении строительно-ремонтных работ для собственных нужд, то согласно пп.7.4.1 п.7.4 ст.7 Закона о НДС такое право возникает при условии уплаты (начисления) налогоплательщиком сумм налогов в связи с приобретением товаров* (работ, услуг), стоимость которых относится на валовые расходы или на увеличение балансовой стоимости основных фондов (подлежащих амортизации). Для этого, кроме наличия налоговой накладной, подтверждающей право на налоговый кредит, предприятию необходимо еще зарегистрироваться как плательщик НДС и заниматься деятельностью, операции по которой подлежат обложению НДС.

* В целях налогообложения под товарами подразумеваются материальные и нематериальные активы (п.1.6 ст.1 Закона о прибыли).

До 1 июля 2000 года порядок ведения бухгалтерского учета осуществлялся согласно Инструкции, утвержденной приказом Министерства финансов Украины от 24.07.97 г. N 159 и зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 14.08.97 г. под N 310/2114 (далее - Инструкция N 159). Теперь, со вступлением в силу (с 01.07.2000 г.) Положения (стандарта) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 27.04.2000 г. N 92 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18.05.2000 г. под N 288/45 (далее - Стандарт), Инструкция N 159 отменена.

Стоит обратить внимание на то, что применение Стандарта вовсе не обязывает предприятия переходить на новый План счетов. Поскольку согласно п.2 приказа Министерства финансов Украины от 30.11.99 г. N 291 (регистрация в Минюсте 21.12.99 г. под N 892/4185) предусмотрено, что План счетов внедряется предприятиями в 2000 году с даты, определенной предписывающим документом его руководителя. До тех же пор, пока указанного документа не будет, предприятия могут использовать старый План счетов, но с учетом требований Стандарта.

Предприятие произвело капитальный ремонт здания подрядным способом. Общая стоимость таких расходов составила 8000 грн. без НДС, сумма налогового кредитагрн.

Балансовая стоимость всех групп основных фондов (1, 2, 3) на начало отчетного года составилагрн. Льготой по отнесению к составу валовых расходов 5% от стоимости проведенных улучшений предприятие с начала отчетного года не пользовалось.

Порядок ведения бухгалтерского учета таких операций представлен в таблице 2.

* При переходе на новый План счетов или же при вступлении в силу Стандарта (с 01.07.2000 г.) отражение источника финансирования и списание на затраты стоимости проведенных улучшений в пределах 5% от балансовой стоимости основных фондов на начало отчетного года не производится.

Предприятие осуществило хозяйственным способом пристройку к зданию, числившемуся на балансе. Общая стоимость таких расходов составилагрн. без НДС, сумма налогового кредитагрн. В этой связи предприятие увеличило балансовую стоимость указанного здания на стоимость введенной в эксплуатацию пристройки в размерегрн.

Порядок ведения бухгалтерского учета таких операций представлен в таблице 3.

Ремонт помогает продлить существование здания в безопасном для жизни и работы виде. Он делится на:

• текущий;
• капитальный.

Подразумевает под собой комплекс мер, которые нацелены на восстановление изначального состояния объекта.

Технические условия проведения таких работ

Под ТУКР (технические условия) подразумевается документ, основанный на , вмещающий в себя требования к установлению дефектов здания или сооружения, методы ремонта с целью их устранения, показатели, их дефиниции и прочие нормативы, которым должен соответствовать объект после произведенного капитального ремонта. Типовые условия разрабатываются в НИИ или специализированных государственных центрах.

Действующий документ для ремонта дорабатывается инженерами на предприятии, которые учитывают особенности конкретного строения.

Важно! Данный документ также должен содержать требования к состоянию объекта как в процессе ремонта, так и по его окончании.

Какие документы понадобятся для оформления этой процедуры?

Основным документом, без которого невозможно положительное решение по осуществлению капремонта жилого помещения - это особый проект. Он основывается на:

1. заключении обследования здания комиссией для оформления акта о проведении осмотра;
2. сметной документации;
3. техническом и экономическом подтверждении необходимости проведения работ.

Документ включает в себя возможный спектр услуг, в которых нуждается заказчик и которые может предоставить исполнитель.

Составляют оговоренный проект специалисты в области инженерии.

В итоге, в подготовленный ими контрольный пакет документов должны входить:

Данный перечень не является исчерпывающим. Во многих отдельных случаях требуются дополнительные разрешения от различных коммунальных служб.

Справка! Приведенный список документов необходимо утвердить во всех инстанциях (пожарная служба, газовая служба и т.п.).

К какой информации по капремонту имеют доступ собственники жилья?

Исходя из запроса, составленного собственником жилплощади или управляющей организацией, обязан предоставить полную информацию о капремонте как по отдельной квартире/помещению, так и по объекту целиком. Следует указывать в тексте запроса, по какому объему площади интересует информация.

Какие документы нужно предоставить по окончании работ?

Как только ремонтные работы были завершены, исполнитель обязан предоставить следующий портфель документов:

1. сметную документацию;
2. журнал работ;
3. акты, в которых зафиксированы промежуточные осмотры или прием промежуточных работ.

Все документы должны быть подписаны и заверены обеими сторонами в один и тот же день.

Кто составляет:

Какие документы не всегда требуются:

1. разрешение от службы по защите памятников.
2. Разрешение на перекрытие транспортного движения.

Что должен делать собственник, если не доволен результатом ремонта?

В соответствии со ст. 182 Жилищного Кодекса , при заключении он должен указать в нем следующие сведения:

• гарантийный срок по произведенным работам;
• обязательства исполнителей ремонта, если его результаты оказались неудовлетворительными.

В первую очередь, собственнику следует убедиться, что выявленные недостатки - прямое следствие проведенных работ. Зачастую, для этого приглашают внешнего эксперта-строителя, который, впоследствии, подтверждает свое заключение специальным актом.

Если установлено, что недочеты являются следствием капитального ремонта, то собственнику необходимо связаться с региональным оператором и органами ЖКХ. Сделать это можно путем посещения ближайшего отделения организации или же звонком по номеру, который располагается на официальном сайте структуры.

После этого вышестоящие органы обязаны произвести осмотр выявленных ошибок и постановить, находится ли исправление недостатков ремонта в их компетенции, составив дефектный акт.

Совет! Если вы собственник, то следует уделить тому, как соблюдаются установленные нормы безопасности проводимых работ.

Следить за грамотным и своевременным составлением промежуточных документов (актов, схемам, чертежей), а также регулярно выяснять у регионального оператора текущее состояние дел также не лишнее.

К нам поступил вопрос от читателя о том, должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт.

Мы часто рассказываем об особенностях проведения капитального ремонта в МКД . Но о правах и обязанностях регионального оператора капремонта ещё не писали. Исправляемся.

Функции регионального оператора

Региональный оператор капремонта - юридическое лицо, созданное в форме фонда, для организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он формируется субъектом РФ и работает на его территории.

Функции регионального оператора капремонта описаны в ст. 180 ЖК РФ , это:

• сбор взносов на капремонт,
• открытие спецсчетов и совершение операций по ним,
• роль технического заказчика работ по капремонту,
• финансирование расходов,
• работа с местными властями.

Раздел IX, а касается он организации проведения капитального ремонта , с завидной регулярностью координируется законодательством. Последние изменения были внесены в конце прошлого года Федеральными законами N 176 и N 355 .

Относятся они и к деятельности регионального оператора по капремонту. Система должна работать без перерывов, чтобы:

• операторы выполняли обязательства перед собственниками МКД,
• в случае утраты средств собственникам выплачивалась компенсация,
• при прекращении работы регионального оператора собственникам возвращали их деньги.

Начиная сотрудничество с фондом капитального ремонта, собственники тщательно изучают обязанности регионального оператора. И их немало.

Обязанности регионального оператора

Первая обязанность регионального оператора, согласно ч. 2 ст. 172 ЖК РФ , - передавать в ГЖИ сведения о МКД, в которых планируется провести капремонт, и о поступлении взносов.

При изменении способа формирования фонда капремонта он передаёт владельцу спецсчёта все имеющиеся данные о формировании фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ). Счета региональный оператор может открывать только в российских кредитных организациях (ч. 3 ст. 180 ЖК РФ).

Полный перечень обязанностей представлен в ст. 182 ЖК РФ . Региональный оператор:

• готовит и направляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и объёме услуг и работ, указывает, сколько они будут стоить и откуда будут привлекаться деньги,
• готовит задания на оказание услуг и выполнение работ и проектную документацию,
• привлекает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры,
• проверяет качество и сроки оказания услуг и выполнения работ,
• принимает услуги и выполненные работы,
• перечисляет деньги в размере фонда капитального ремонта на спецсчёт или выплачивает собственникам денежные средства, соответствующие их долям в фонде капитального ремонта,
• собирает взносы на капремонт,
• ведёт учёт поступивших на счёт средств,
• выставляет платёжные документы для уплаты взносов,
• размещает на официальном сайте информацию о правах и обязанностях собственников помещений в МКД,
• несёт ответственность за качество оказанных услуг и выполненных работ не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки.

Права регионального оператора капремонта

Перейдём к правам регионального оператора капремонта и ответим на вопросы нашего читателя: должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт?

Это не входит в его обязанности, но работа с должниками и начисление пеней - право регионального оператора.

Право начислять пени собственникам, которые несвоевременно или не в полном размере уплатили взносы на капитальный ремонт , установлено п. 4 ст. 181 ЖК РФ .

Обратите внимание, если фонд капремонта сформирован на счёте регионального оператора, взысканием задолженности занимается региональный оператор. Если же владелец спецсчёта (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ) - ТСЖ, ЖК или ЖСК, долги будет взыскивать соответствующая организация.

В заключение приведём пример из свежей судебной практики, доказывающий, что региональные операторы капремонта могут работать с должниками, и весьма успешно. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2016 N 10АП-10149/2016 по делу N А41-15613/16 : региональный оператор подал иск в суд о взыскании задолженности по уплате взносов за капитальный ремонт.

Иск был удовлетворен частично, так как суд обосновал вывод о том, что расчёт капитальных взносов за 2014 г. должен быть произведен с 01.09.2014 по 31.12.2014, а не с 30.05.2014, как это сделал региональный оператор.

Однако задолженность по уплате взносов в сумме 211 253 рубля 24 копейки и расходы на государственную пошлину в размере 5 863 рубля вернуть удалось.

Не стесняйтесь, присылайте нам вопросы и предложения, по самым интересным мы обязательно напишем статью.

С 2014 года расходы по содержанию многоквартирного дома (МКД), включая затраты на его капитальный ремонт (КР), возложены на собственников жилых помещений.

Владельцы квартир, уплачивая ежемесячные взносы, формируют фонд, за счет средств которого впоследствии и будет проведен КР их дома.

Фонд капитального ремонта (ФКР)

Согласно п. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники квартир должны самостоятельно выбрать один из 2 способов формирования ФКР:

1. Взносы поступают на счета регионального оператора , который создается субъектом РФ (в одном регионе могут одновременно действовать несколько таких операторов).

В этом случае денежные средства собственников поступают в «общий котел», откуда впоследствии выделяются на капитальный ремонт многоквартирных домов в очередности, предусмотренной региональной программой, которая утверждается законом субъекта РФ.

То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).

Ставка взносов на КР утверждается местным нормативным законодательством и ежегодно индексируется с учетом индекса роста потребительских цен.

Например: тариф по Москве в 2020 году составляет 18,86 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого (нежилого) помещения в МКД (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления от 03.12.2019 № 1597-ПП).

2. Взносы перечисляются на специальный счет .

В данном случае ФКР формируется в отношении одного дома на единственном счете, предназначенном исключительно для этой цели.

При этом собственники вправе самостоятельно решить, сколько денег они готовы отчислять в фонд. Размер ежемесячного взноса не должен быть меньше тарифа, зафиксированного в законе субъекта РФ, а «верхняя» граница не установлена.

Если общая сумма средств ФКР на счете превысит минимум, утвержденный властями субъекта РФ, собственники помещении МКД имеют право:

• распорядиться этими «сверхлимитными» средствами, не дожидаясь наступления сроков проведения ремонтных работ, указанных в региональной программе КР (например: досрочно заменить изношенные коммуникации);
• приостановить уплату взносов (такое право не распространяется на владельцев квартир, имеющих задолженность).

Обратите внимание: собственники, формирующие ФКР на специальном счете, должны заниматься организационными вопросами проведения капремонта собственными силами.

Размер фонда капитального ремонта и источники его формирования

В соответствии с п. 1 ст. 170 ЖК РФ в состав ФКР включаются:

• взносы, ежемесячно уплачиваемые собственниками помещений;
• пени, начисленные за просрочку уплаты взносов в установленные сроки;
• проценты за пользование денежными средствами, хранящимися на специальном счете или счетах регионального оператора (например: по решению собственников деньги на спецсчете могут быть размещены на депозите в целях сохранения покупательской способности накоплений в условиях растущей инфляции);
• средства финансовой поддержки, предоставленные государством (муниципалитетом);
• доходы, полученные от использования общего имущества МКД и направляемые на пополнение ФКР решением собственников (например: от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы в подъездах и пр.);
• кредитные (заемные) средства, привлеченные владельцами МКД в целях проведения капитального ремонта.

Минимальный размер ФКР утверждается законом субъекта РФ. В соответствии с п. 8 ст. 170 ЖК РФ региональным властям рекомендуется устанавливать минимальный размер ФКР не больше чем 50 % оценочной стоимости капитального ремонта МКД.

Оценочная стоимость, в свою очередь, определяется как общая сумма всех минимально-необходимых работ по КР многоквартирного дома в течение срока действия региональной программы (с учетом того, что некоторые виды капремонта на протяжении этого срока должны быть выполнены неоднократно), включая подготовку проектно-сметной документации и стоимость услуг по строительному контролю.

Региональная программа капитального ремонта МКД

В соответствии с п. 1 ст. 168 ЖК РФ региональная программа КР утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ.

В данной программе указываются предельные сроки проведения капремонта многоквартирных домов с целью планирования не только очередности проведения работ за счет средств собственников, но и, по необходимости, предоставления государственной (муниципальной) поддержки за счет бюджетных средств, а также контроля своевременности оказания услуг региональным оператором.

Региональная программа разрабатывается на срок, необходимый для проведения КР всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ и включает в себя:

• перечень всех многоквартирных домов, за исключением аварийных зданий, подлежащих сносу или реконструкции;

Примечание:

1. В региональную программу не включаются МКД, в которых меньше 5 квартир (то есть таунхаусы на 2 хозяев в программу капремонта не входят).

2. Дом признается аварийным, если его физический износ (крыши, стен, фундамента) превышает 70 %, или если общая стоимость капремонта инженерных сетей и основных конструктивных элементов дома превышает норматив, установленный законом субъекта РФ.

• перечень работ по КР общего имущества в этих МКД;
• плановый период проведения капитального ремонта по каждому отдельному виду работ. При этом срок по каждому виду работ может быть указан как конкретный год или как период, не превышающий 3 календарных года (например: замена системы холодного водоснабжения 2027 – 2029 годы).

Примечание: очередность проведения капремонта определяется местными властями на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД (в соответствии со строительными нормами, утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) с учетом положений, установленных ЖК РФ.

Любой гражданин может узнать о программах и планах капитального ремонта своего дома на официальном сайте ГИС ЖКХ (в окне формы нужно указать адрес):

Кроме того, расширенные сведения (полную анкету дома, включая данные о капремонте) можно узнать здесь:

Сведения о региональной программе КР города Москвы размещены на:

Региональная программа актуализируется каждый год. То есть в нее ежегодно добавляются сведения о новостройках, введенных в эксплуатацию, исключаются МКД, подлежащие сносу или реконструкции, вносятся данные о переносе сроков капремонта, если какие-то виды работ по КР были выполнены досрочно и т. д.

Обратите внимание: собственники МКД не правомочны принимать решение об исключении своего дома из региональной программы.

Специальный счет для формирования ФКР

Владельцы помещений в МКД, выбравшие в качестве способа формирования ФКР накопления на специальном счете, должны провести общее собрание собственников, на котором определяется:

• размер ежемесячных взносов на цели КР (не меньше минимальной ставки, установленной субъектом РФ);
• владелец специального счета;
• лицо, предоставляющее услуги по формированию платежных документов (квитанций) на уплату взносов;
• порядок предоставления этих документов плательщикам;
• размер расходов, связанных с формированием квитанций и условия оплаты этих услуг.

В соответствии с п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может выступать:

• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный кооператив (ЖСК, ЖК);
• управляющая компания (УК);
• региональный оператор (в этом случае ФКР формируется исключительно в отношении одного дома, и, несмотря на тот факт, что его владельцем числится региональный оператор, деньги учитываются обособленно, а не в «общем котле»).

Физическое лицо не может выступать в качестве владельца специального счета.

Договор спецсчета заключается бессрочно. Если его владелец признан банкротом, то денежные средства, хранящиеся на этом счете, не подлежат включению в конкурсную массу, поскольку не являются имуществом должника.

Если компания, являющаяся владельцем счета, прекращает управление домом по каким-либо причинам (общее решение собственников о смене УК, ликвидация или реорганизация компании), собственники в течение 2 месяцев должны провести общее собрание и выбрать нового владельца счета или изменить способ формирования ФКР (передать накопления на счета регионального оператора).

Если вышеуказанный срок истек, а решение собственниками МКД принято не было, то орган местного самоуправления автоматически назначает владельцем специального счета регионального оператора.

Как и в какие сроки можно изменить способ формирования ФКР

В соответствии со ст. 173 ЖК РФ способ формирования ФКР может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников МКД.

В случае, если на проведение капитального ремонта был предоставлен кредит, то изменение способа формирования ФКР возможно только после полного погашения обязательств по этому кредиту.

Решение общего собрания собственников оформляется в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Подготовленный документ направляется региональному оператору (владельцу специального счета) в течение 5 дней со дня его принятия и вступает в силу в следующие сроки:

• если ФКР изымается со счетов регионального оператора и переводится на специальный счет – решение вступает в силу через 1 год со дня его направления адресату;
• если ФКР передается со специального счета на счета регионального оператора – через 1 месяц со дня направления решения владельцу спецсчета.

Затем, в течение 5 дней со дня вступления в силу вышеуказанного решения, региональный оператор (владелец спецсчета) обязан перечислить накопления новому «управляющему» ФКР, а также передать все документы и информацию, связанную с формированием фонда.

Кто должен платить взносы на капремонт

Обязанность по уплате взносов на КР возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Не платят взносы:

• наниматели государственного (муниципального) жилья;
• собственники помещений в МКД, который в установленном порядке признан аварийным и подлежит сносу (реконструкции);
• владельцы помещений в доме, который расположен на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных) нужд (в данном случае собственники освобождаются от уплаты взносов с месяца, следующего за месяцем, в котором органами исполнительной власти было принято решение об изъятии земельного участка).

Что будет, если взносы не платить

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, а также п. 1 ст. 39 ЖК РФ владельцы помещений в МКД обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества дома.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включаются в состав платы за коммунальные услуги.

Кроме того, в соответствии с п. 14.1. ст. 155 ЖК РФ, владельцы помещений МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы, обязаны перечислить в ФКР пени, исчисляемые как 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности, начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.

Взыскание задолженности по взносам может осуществляться в судебном порядке.

Следует отметить, что, в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П, положения ЖК РФ, закрепляющие обязанность собственников уплачивать взносы на капремонт общего имущества многоквартирного дома, признаны не противоречащими Конституции РФ. Данное постановление является действующим и обжалованию не подлежит.

Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Если МКД был включен в региональную программу капитального ремонта на момент ее размещения в системе ГИС ЖКХ, то первый раз собственники должны уплатить взнос на КР по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.

ЖК РФ (п. 3 ст. 169) дает право властям региона установить такой срок в пределах от 3 до 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официальной публикации программы.

Если же речь идет о новостройке, то есть о доме, который был сдан в эксплуатацию после официальной публикации региональной программы и добавлен в нее при актуализации сведений по итогам какого-либо года, то собственники в первый раз заплатят взнос через 5 лет после включения МКД в программу (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ).

«Отсрочка» уплаты взносов

Резюмируя вышеизложенное, получить «временную отсрочку» по уплате взносов на капремонт могут:

• владельцы помещений в новостройках (до 5 лет с момента включения МКД в программу капремонта);
• собственники (формирующие ФКР на специальном счете), которые накопили требуемую минимальную сумму и приняли решение приостановить уплату взносов на КР.

Кроме того, если собственники, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, выполнили какой-либо вид работ по капремонту своего дома досрочно на личные дополнительные средства (без привлечения бюджетных денег и средств регионального оператора), а выполненные работы, в соответствии с региональной программой, должны быть проведены в отношении МКД только один раз (то есть отсутствует основание для переноса сроков работ на более поздний период), то сумма произведенных расходов может быть засчитана в счет исполнения будущих обязательств по уплате взносов в ФКР.

Льготы и субсидии на уплату взносов

В соответствии с п. 2.1. ст. 169 ЖК РФ региональным законом могут быть установлены компенсации расходов на уплату взносов в следующем размере:

При этом меры социальной поддержки предоставляются с учетом регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и рассчитываются исходя из минимального размера взносов, установленного законом субъекта РФ.

Органы исполнительной власти также могут по собственной инициативе предоставлять компенсацию расходов по уплате взносов на КР иным категориям граждан.

Например, в соответствии с п. 4.2.(1) постановления Правительства Москвы № 833-ПП, скидка в размере 50 % от суммы взносов на КР установлена для:

• инвалидов (семей, имеющих детей-инвалидов);
• почетных доноров;
• лиц, проходивших воинскую службу в городе и трудящихся на предприятиях Москвы в 1941-1942 годах;
• многодетных семей и т.д.

Кроме того, учитывая, что взносы на капремонт включаются в состав коммунальных платежей, то на них в полной мере распространяется порядок предоставления субсидий на оплату услуг ЖКХ малоимущим семьям (одиноким гражданам), утвержденный постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761.

Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть

В соответствии с п. 2 ст. 174 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу, средства ФКР, за вычетом сумм, потраченных ранее на капремонт этого дома, и сумм, израсходованных на его снос, подлежат распределению между собственниками пропорционально размеру уплаченных ими взносов.

Аналогичным образом распределяются и возвращаются средства из фонда капитального ремонта, сформированного собственниками дома, расположенного на земельном участке, который изымается для государственных (муниципальных) нужд.

Обратите внимание: право владельца помещения в МКД на долю денежных средств, хранящихся на спецсчете, следует судьбе права собственности на это помещение. То есть при продаже квартиры владелец не может претендовать на возврат взносов, уплаченных им за все время владения этим объектом недвижимости.

Кроме того, при переходе права собственности на квартиру – к новому владельцу также переходит и задолженность по взносам на КР, своевременно непогашенная предыдущим собственником.

Перечень работ по капремонту МКД

В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ, финансируемых за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взносов, включается капитальный ремонт:

1. Крыши.
2. Фасада.
3. Фундамента.
4. Подвалов.
5. Лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, лифтов (включая их модернизацию).
6. Инженерных систем (водоотведения, электро-, газо-, тепло-, водоснабжения).

Исполнительные власти субъекта РФ по собственной инициативе могут включить в данный перечень дополнительные услуги:

• утепление фасада;
• устройство выходов на крышу;
• установка коллективных приборов учета (автоматизированных измерительных систем) потребляемых ресурсов и узлов управления данным оборудованием;
• переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую;
• замена (восстановление) несущих строительных конструкций и инженерных сетей;
• иные услуги, не поименованные в ст. 166 ЖК РФ.

Перечень работ по КР, который может быть профинансирован из средств регионального бюджета в качестве меры государственной поддержки, определяется законом субъекта РФ.

Если собственники помещений МКД приняли решение об уплате взносов в ФКР в размере, превышающем минимальную ставку, установленную местным законодательством, то они имеют право по собственному усмотрению использовать «сверхлимитную» часть ФКР на финансирование любых услуг по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Порядок проведения планового капремонта в МКД

За 6 месяцев (или ранее, если иной срок предусмотрен региональным законодательством) до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт в соответствии с региональной программой, владелец спецсчета (региональный оператор) выносит на обсуждение собственников предложение:

• о сроке начала КР;
• о необходимом перечне работ;
• о стоимости таких работ;
• об источниках их финансирования и т.д.

Владельцы помещений МКД не позже, чем через 3 месяца (если иной срок не установлен законом субъекта РФ) с момента получения вышеуказанного предложения должны провести общее собрание и утвердить:

• перечень работ по КР;
• предельно допустимую стоимость капремонта исходя из норматива, установленного региональным законодательством;
• лицо, которое будет производить приемку выполненных работ от имени всех собственников помещений МКД и подписывать соответствующие акты.

Кроме того, если ФКР формируется на спецсчете, дополнительно потребуется утвердить:

• сроки проведения капремонта;
• источники его финансирования.

Если собственники помещений в МКД, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, не приняли решение в установленные сроки, то период проведения капремонта назначается органом местного самоуправления в соответствии с действующей региональной программой.

Если же владельцы недвижимости, формирующие ФКР на спецсчете, не осуществили капремонт МКД до истечения предельного срока, предусмотренного региональной программой, а данные работы были необходимы для поддержания нормального эксплуатационного состояния общего имущества дома, местные власти передают управление средствами ФКР региональному оператору.

Владелец спецсчета, получивший уведомление об «отстранении» от управления ФКР, обязан перевести накопления на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого уведомления. Далее ремонтные работы проводятся силами регионального оператора в сроки, предусмотренные программой КР.

В случае, когда капремонт осуществляется силами регионального оператора, то по истечении 10 дней со дня подписания акта приема-передачи выполненных работ оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК), пакет документов, включающий:

• копии проектно-сметной документации;
• договоры оказания услуг (подряда);
• акты приема-передачи выполненных работ;
• иные документы, связанные с проведением КР, за исключением финансовой документации.

Срочное проведение капремонта при возникновении аварийной ситуации

В случае возникновения аварии или иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера, решение о проведении КР принимается в порядке, утвержденном региональным законодательством.

Например: в столице действуют правила проведения срочного аварийного КР, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 № 630-ПП.

Как правило, в таких случаях капитальные ремонтные работы производятся незамедлительно, без включения в краткосрочный план реализации региональной программы КР, но только в объемах, достаточных для ликвидации последствий аварии (природной или техногенной катастрофы).

Такой порядок применяется только в отношении МКД, собственники которого выбрали способ формирования ФКР на счетах регионального оператора.

При этом владельцы помещений в доме, ФКР которого накапливается на спецсчете, имеют право запросить меры государственной поддержки в виде субсидии в целях возмещения части расходов на проведение КР.

Как перенести срок капремонта на более раннее время

Собственники, формирующие ФКР на спецсчете, могут провести досрочный КР в любое время при наличии «сверхлимитных» средств на счете.

Если же ФКР формируется на счетах регионального оператора (на спецсчете не накоплена необходимая сумма), то собственникам, желающим провести какой-либо вид капремонта ранее срока, утвержденного региональной программой, потребуется обосновать необходимость проведения внеплановых работ.

Порядок действий:

1. Владельцы помещений в МКД обращаются в свою УК и проводят внеочередное общее собрание собственников, на котором утверждается перечень конструктивных элементов и инженерных систем дома, требующих капитального ремонта (крыша, система холодного водоснабжения, отопления и т.д.).
2. УК по поручению собственников привлекает специализированную организацию для выполнения технического обследования общего имущества МКД, подлежащего срочному ремонту.
3. По результатам обследования эксперты специализированной организации оформляют техническое заключение с расчетом физического износа конструкций (инженерных систем), соответствующее ведомственным строительным нормам (ВСН 53-86р), утвержденным приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446.
4. УК передает пакет документов на рассмотрение в местный орган исполнительной власти (его отдел, контролирующий исполнение программы КР).
5. Если решение органа власти по обращению заявителя будет положительным, то МКД будет включен в краткосрочный план КР, то есть при актуализации региональной программы будет произведен перенос срока ремонтных работ на более ранний период.

Далее, если ФКР формируется через регионального оператора, он обязан выполнить КР в согласованные сроки. Если же ФКР формируется на спецсчете, у собственников появляется возможность распорядиться накоплениями и провести необходимые ремонтные работы.

Жалоба на некачественный капитальный ремонт

В случае, когда ФКР формируется на специальном счете, собственники помещений в МКД самостоятельно занимаются поиском и привлечением подрядчиков для проведения КР (как правило, такие функции от лица собственников дома исполняет управляющая компания, выступающая владельцем спецсчета).

То есть взаимоотношения между заказчиком и исполнителем работ регулируются положениями, закрепленными в договоре подряда (оказания услуг). Поэтому первичная жалоба направляется собственниками владельцу спецсчета, который, в свою очередь, должен составить претензию в адрес исполнителя.

Если ФКР формируется на счете регионального оператора, то ответственность за качество проведенного КР несет региональный оператор.

В ситуации, когда «первичные» обращения не привели к желаемому результату, нужно писать жалобы в вышестоящие инстанции:

• в уполномоченный отдел органа местного самоуправления (Жилищную инспекцию);
• в Роспотребнадзор;
• в прокуратуру;
• в суд.

Список источников

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.12.2019).

2. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 03.12.2019 № 1597-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» (вместе с «Перечнем работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт»).

3. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

4. Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы».

5. Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества.

6. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с “ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).

7. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП (ред. от 26.02.2019, с изм. от 12.11.2019) «О региональной программе капительного ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».

8. Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

9. Постановление Правительства Москвы от 05.09.2017 № 630-ПП «Об утверждении Порядка принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера».

10. «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446).