Предварительное (визуальное) обследование зданий. Визуальное обследование зданий Визуальное обследование зданий

21.01.2022

Визуальное обследование зданий представляет собой комплекс мероприятий для первичной оценки состояния здания и всех его элементов. На основании визуального обследования можно судить о необходимости проведения детальных исследований отдельных конструкций и систем с проведением точных инструментальных замеров и лабораторных исследований.

Причины проведения визуального обследования:

убедиться в необходимости проведения ремонтно-строительных либо реставрационных работ;
определить степень аварийности здания и разработать меры по устранению проблемных участков;
достоверно выяснить текущее состояние объекта для принятия решения о его приобретении;
составить представление о состоянии незавершенного объекта и определить его дальнейшую судьбу.

Как выполняется визуальное обследование

Порядок выполнения обследовании и методы контроля подчиняются ряду нормативных документов, в частности СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В ходе визуального осмотра эксперты:

определяют внешние дефекты и деформации всех элементов и систем здания;
выполняют необходимые для определения технического состояния объекта замеры;
фиксируют дефекты и повреждения в виде описаний, зарисовок и фотоотчетов;
проверяют наличие характерных для данного типа конструкции деформации и нарушения (трещины, прогибы, крены, перекосы и пр.);
определяют аварийные и потенциально опасные участки;
составляют ведомости конкретных дефектов и аварийных участков с рекомендациями по их ликвидации.

Детальное обследование отдельных элементов

Экспертиза охватывает все элементы здания/сооружения, проводится визуальное обследование конструкций:

Кровля. В зависимости от типа кровли осматривается каждый элемент многослойной конструкции: внешнее покрытие, гидроизоляция, пароизоляция, теплоизоляция, стропильная система, несущая система, перекрытия (для плоской крыши), а также вентиляция, дымоотводы и водосток;
Стены и перегородки. Обследование включает детальное изучение всех элементов на наличие характерных повреждений (выбоины, трещины) и негативных воздействий (промерзание, воздействие влаги). Выполняется осмотр простенков и сопряжений внешних стен с перекрытиями;
Фундамент. Обследование позволяет определить наличие разломов и выбоин, искривление кладочных рядов, расхождение стен, разрушение гидроизоляционного слоя и степень просадки грунта;
Полы, перекрытия и окна. Обследование ставит целью выявить общее состояние конструкций и наличие дефектов (трещин, перекосов, расхождений, вздутий и пр.);
Фасад. Проверка фасадной части – один из ключевых этапов обследования. Она включает осмотр внешней части стен и ее архитектурных элементов (балконов, эркеров, карнизов, пилястр и т.д.). В ходе обследования проверяется состояние кладки, декоративной облицовки здания, мест примыкания к выходам инженерных сетей;
Несущие стены. Обследование помогает выявить скрытые дефекты: расхождения кладки, отклонения в вертикальной плоскости, трещины и другие нарушения;
Обследование инженерных систем позволяет определить техническое состояние инженерных сетей здания и их соответствие требованиям проектной документации.

Достоверность результатов обследования

Визуальный метод обследования осуществляется в достаточно сжатые сроки, при этом результат является предварительным и может недостаточно полно отражать текущее состояние объекта. Для получения более точных результатов рекомендуется провести визуально-инструментальное обследование. С помощью специальных приборов эксперты выполняют отборы проб для определения детальных характеристик материалов и конструкций в части прочности, степени износа и пр.

Исходя из результатов первичного визуального обследования может быть предложена узкоспециализированная экспертиза: инженерно-геологические исследования, обследование фундамента, перекрытий, железобетонных, стальных конструкций и т.д.

Акт визуального обследования

Вся информация, полученная в ходе обследования, оформляется документально.

В дефектные ведомости вносятся данные обо всех выявленных дефектах и нарушениях: их месторасположение, степень выраженности (в единицах измерения, соответствующих конкретному показателю), а также данные экспертов, проводивших обследование. На основании всех дефектных актов владелец может составить проект реконструкции здания либо принять решение о его сносе.

В журнал осмотра зданий и сооружений вносятся аналогичные данные, при этом указываются рекомендации по устранению дефектов.

Окончательный результат обследования включает информацию о состоянии объекта и всех выявленных дефектах с рекомендациями по их устранению. Документ оформляется в виде:

технического заключение о состоянии несущих конструкций здания/сооружения.
акта визуального обследования технического состояния конструкций здания/сооружения.

Обследование зданий и сооружений - это комплекс инженерных работ по оценке их технического состояния (несущих конструкций, корпуса, грунтов оснований, несущей способности). Комплексное обследование зданий и сооружений в отличие от предыдущего вида (по ГОСТ 31937-2011 существует простое и комплексное обследование) включает еще и определение технического состояния внутренних инженерных систем/оборудования и определение теплотехнических и акустических свойств конструкций.

Обследование конструкций зданий и сооружений осуществляется с использованием современных технологий:

лаборатория по испытанию строительных конструкций и грунтов оснований;
неразрушающий и разрушающий контроль;
фотофиксация дефектов;
наружный осмотр.

Когда необходимо обследование

Перед реконструкцией, капитальным ремонтом, модернизацией;
перед приемом в эксплуатацию;
для контроля качества выполненных работ;
в случае спора между заказчиком и подрядчиком;
в целях оценки ущерба нанесенного стихийным бедствием, пожаром, ненадлежащей эксплуатацией, ошибками проектирования;
при возникновении дефектов и повреждений в конструкциях;
при купле-продаже;
с целью восстановления проектной и исполнительной документации;
для уточнения стоимости выполненных работ и строительных материалов;
при восстановлении утраченной проектной и исполнительной документации;
для выявления отступлений от проектно-сметной документации.

Периодичность обследования

Периодичность устанавливается ГОСТ Р 53778-2010 и ГОСТ 31937-2011. Первое обследование нового исправного объекта необходимо производить не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, последующие не реже, чем раз в 10 лет при благоприятных условиях эксплуатации и раз в 5 лет при неблагоприятных. При обнаружении трещин, перегибов и деформации конструкции во избежание аварии необходимо немедленное проведение исследовательских работ.

Срок действия обследования здания зависит от того, в какую категорию по состоянию оно было определено и насколько высока потребность в повторном контроле в ближайшие сроки. Согласно документу РД 22-01.97 максимальный срок действия результатов исследовательских работ составляет 5 лет.

Этапы

Техническое обследование зданий и сооружений проводится в 4 этапа:

подготовительные работы;
визуальный осмотр - оценка по внешним признакам;
детальное обследование - оценка на основе инструментального анализа;
камеральная обработка данных - подготовка документации, разработка рекомендаций.

Подготовительные работы

Все подготовительные работы можно разбить на 4 этапа:

знакомство с объектом;
работа с архивом;
анализ проектно-технической документации;
разработка программы будущих действий.

Перед началом работ следует ознакомиться со следующими видами документов:

проектная и исполнительная документация на конструкции и строительство здания (сооружения);
документация по эксплуатации;
документация по имевшим место ремонтам и реконструкциям;
отчеты по предыдущим проверкам.

Проектная документация позволяет установить:

разработчика и год разработки;
конструктивную схему и геометрические размеры объекта;
монтажные схемы сборных элементов;
расчетные схемы;
проектные нагрузки и характеристики всех составных частей (камня, бетона, арматуры и т.д.).

В технической документации можно найти следующие сведения:

условия эксплуатации;
инженерно-геологические условия эксплуатации;
данные об отступлениях от проекта;
показатели расчетных нагрузок и их воздействий по ПД;
места размещения оборудования.

Помимо этих документов изучаются:

акты приемки работ;
акты на скрытые работы;
паспорта на сборные элементы и материалы;
паспорт здания;
журнал производства работ;
документы о проведенных ремонтах и реконструкциях.

По результатам знакомства с объектом и работы с архивом и документами составляется программа технического обследования объекта, которая включает все этапы внешнего и внутреннего визуального и инструментального обследования здания.

Визуальное обследование

Визуальное обследование зданий и сооружений - это процесс осмотра технического состояния зданий без использования инструментария и проведения проверочных расчетов. Основная цель исследования - выявление отступлений от проектной документации и необходимости проведения детального исследования.

Проведение технического обследования зданий включает:

обеспечение доступа к конструкциям (подмости, приспособления, технологические площадки, мостовой кран), отключение энергоснабжения и осуществление отопления при необходимости;
визуальный осмотр и фиксация дефектов;
замеры размеров зданий и конструкций;
определение состояния грунтов и конструкций по внешним признакам;
составление карты повреждений и дефектов путем нанесения их на схемы фасадов и планы;
составление дефектной ведомости в виде таблицы с указанием методов устранения выявленных повреждений;
фотофиксация повреждений;
составление заключения.

На основе первичного осмотра при необходимости составляется программа детального обследования.

Детальное обследование

Детальное обследование представляет собой оценку технического состояния здания на основании инструментальных и лабораторных испытаний и расчетов. Обследование зданий завершается написанием рекомендаций по исправлению повреждений и дальнейшей безопасной эксплуатации.

Проведение обследования зданий включает следующие этапы:

обмерные работы с составлением поэтажных планов, фасадов, разрезов;
вскрытие железобетонных конструкций - определение количества, класса, диаметра арматуры, глубины карбонизации бетона и т.д.;
вскрытие кровли и пола, определение состояния и степени нагрузки покрытия на перекрытия;
вскрытие и оценка отдельных узлов строительных конструкций;
откопка шурфов под фундамент, взятие проб грунта;
инструментальное обследование зданий - использование ударно-импульсного, ультразвукового метода, метода скола ребра;
определение прочностных характеристик металлоконструкций (отбор образцов для лабораторий, отбор стружки для химического анализа);
выявление мест утечек тепла с использованием тепловизионного обследования;
составление фактической расчетной схемы, проведение проверочных расчетов;
составление карты дефектов и повреждений;
составление дефектной ведомости;
составление технического заключения.

Камеральные проверочные расчёты

Камеральные проверочные расчеты включают:

оценку технического состояния;
анализ и обработку данных;
разработку инженерного решения;
подготовку и выдачу заключения.

Камеральные расчеты включают проверочные статистические расчеты строительных конструкций с использованием программных комплексов и теплотехнические расчеты ограждающих конструкций.

Техническое заключение

Результатом исследования является акт обследования здания или техническое заключение. Первый вариант используется, когда обследуется небольшой объем или часть конструкции, второй при глубоком исследовании.

Техническое заключение на обследование здания содержит текстовую и графическую часть.

Текстовая часть включает:

описание объекта;
результаты по фундаментам и грунтам;
данные по стенам и перегородкам;
информацию по колоннам и столбам;
результаты по покрытию и кровле;
выводы;
рекомендации.

Документация содержит подробные описания выявленных дефектов и повреждений, недочетов, описания материалов, результаты расчетов, прочностные характеристики и т.д.

Графическое заключение по обследованию:

результаты обмерных работ (чертежи, фасады, узлы);
карты дефектов и повреждений;
ведомость дефектов и повреждений;
проверочные расчеты;
инструментальные испытания;
ультразвуковой контроль;
результаты геофизических исследований фундаментов и заглубленных конструкций;
результаты лабораторных исследований.

Заключение является основным документом, на основании которого делаются выводы по дальнейшему взаимодействию со зданием/конструкцией. Впоследствии оно передается на экспертную оценку и принимается в работу.

Визуальное обследование зданий и сооружений позволяет дать предварительную оценку их техническому состоянию. Простые действия без применения сложного оборудования нередко выявляют такие дефекты конструкций, которые могут привести к разрушению объекта.

Значение визуального обследования

Неподготовленный заказчик часто воспринимает осмотр объекта невооруженным глазом, как нечто бесполезное. Он испытывает больше доверия специалисту с прибором в руках. А между тем визуальный осмотр имеет ряд важных преимуществ:

во время его проведения объект осматривается полностью, а не выборочно, как это делается при инструментальном исследовании ;
только с его помощью можно обнаружить зоны, подлежащие инструментальным исследованиям, и объем данного вида работ;
аварийное состояние конструкций определяется по наличию трещин, размораживанию кладки и других дефектов без применения дорогостоящего оборудования – для этого достаточно глаз опытного специалиста;
целью технического обследования является определение категории технического состояния.

Нередко целью работ является оценка категории технического состояния конструкций. Соответствующие выводы можно сделать,опираясь на результаты визуального обследования. Ни сложные расчеты, ни инструментальный контроль в этом случае не понадобятся.

Порядок действий

Качество визуального обследования зависит от строгого соблюдения последовательности операций. Сначала проводится тотальный осмотр объекта, и составляется список

Выполняется полный осмотр объекта. Все дефекты, попавшие в поле зрения, заносятся в список.
Первые результаты анализируются: оценивается степень значимости дефектов, определяются причины образования, отмечаются конструкции, на которых они обнаружены.
Выбирается технология фиксации дефектов – поэлементная, поэтажная, сквозная или другая система нумерации, с помощью условных обозначений и пр.
Разрабатывается подоснова для карт повреждений и дефектов.
Составляются дефектные карты
Параллельно поврежденные места фотографируются.
При помощи инструментов производят замеры параметров дефектов (глубина коррозии, ширина раскрытия трещин и т.д.).
Проводят геодезические измерения изменения формы (деформации) строительных конструкций.
Оформляются дефектные ведомости и карты.

Карта дефектов составиться отдельно для каждого вида конструкций: перекрытий, стен, кровли, что позволяет более подробно оценить объем и необходимость детального обследования каждой конструкции.

Результаты обследования

После обработки полученных данных заказчику выдается заключение, в котором отражено техническое состояние объекта в целом и его отдельных строительных элементов. Кроме того, в документе содержатся рекомендации о:

возможности дальнейшей эксплуатации и условий, при которых она остается безопасной;
необходимости проведения детального обследования и его методах с указанием мест, ему подлежащих;
первоочередных мероприятиях, обеспечивающих дальнейшее использование объекта

Если дополнительных исследований не требуется, заключение визуального осмотра считается окончательным.

В процессе эксплуатации здания или сооружения на него постоянно воздействуют внешние факторы (дождь, снег, перепады температур и др.), его материалы подвергаются коррозии, механическим повреждениям и разрушаются. Поэтому необходимо проводить периодическое обследование на предмет выявления дефектов, степени износа. По его результатам принимается решение о дальнейшей эксплуатации здания или проведении капитального ремонта. На сегодняшний день самым простым и доступным способом диагностики является визуальное обследование зданий.

Когда проводится визуальное обследование

Проводить визуальное обследование зданий необходимо при осуществлении строительных, ремонтных, реставрационных работ. Своевременная проверка позволит на начальных стадиях выявить разрушительные процессы, не допустить возникновения опасных ситуаций, а также избежать дорогостоящего ремонта, связанного с чрезмерным износом или частичным разрушением здания.

Визуальное обследование позволяет выявить видимые деформации или дефекты строительных конструкций. В ходе его проведения проводятся замеры, фотофиксация опасных участков, изучается степень повреждения здания, разрабатываются рекомендации по их устранению. Процедура проводится в ряде случаев.

Когда принимается решение о целесообразности покупки объекта недвижимости. Такое исследование позволяет потенциальному покупателю получить объективную информацию от независимых экспертов о состоянии здания, наличии дефектов. Благодаря этому можно избежать нежелательного приобретения и определить, соответствует ли цена покупателя реальной стоимости объекта.
Когда нужно принять быстрое решение для устранения «узких мест», которые могут стать причиной аварий.
Если нужно определить фронт работ по ремонту здания.
Если нужно определить участки, которые должны быть отремонтированы в первую очередь.

Визуальное обследование – первый и самый простой способ диагностики. Если на этом этапе будут выявлены серьезные дефекты, может быть принято решение о более глубокой проверке и инструментальном обследовании.

Цены

1.	Проверка выноса строительных осей и отметок загородного дома.	24 000 руб.	30 000 руб.	36 000 руб.	Свыше 6 –ти строит. осей, на каждую ось добавляется 3 т.р.
2.	Экспертиза фундаментов.	24 000 руб.	30 000 руб.	36 000 руб.
3.	Выявление строительных дефектов.	24 000 руб.	30 000 руб.	36 000 руб.
4.	Земляные работы, установка опалубки, армирование, бетонные работы (при наличии выполненных бетонных работ). При необходимости расчет вентиляционных продухов цокольного этажа.	24 000 руб.	30 000 руб.	36 000 руб.
5.	Анализ проектных и строительных решений. Рекомендации.	24 000 руб.	30 000 руб.	36 000 руб.

Какие работы проводятся

Внешнее обследование включает в себя следующие мероприятия:

изучение проектно-технической документации;
изучение инженерно-геологических изысканий;
обмерные работы;
изучение геометрических показателей здания;
определение конструктивной схемы;
выявление дефектов, повреждений;
составление дефектной ведомости;
оценка общего состояния конструкции по визуальным признакам.

По результатам проведенных работ оформляется заключение, в котором содержится информация о состоянии здания, его основных элементов и даются выводы, рекомендации по дальнейшей эксплуатации, проведении ремонта. В заключении может быть приведен экспертный вывод о необходимости проведения детального комплексного исследования.

Заказ визуального обследования

Компания ООО «ЭкспертСтрой-Инжиниринг» предлагает услуги по визуальному обследованию строительных конструкций по выгодным ценам. Стоимость зависит от площади объекта, его расположения, технического состояния конструкции, характера исследования и других факторов. Проведение диагностики позволит избежать аварийно-опасных ситуаций и ущерба, связанного с разрушением здания, причинением вреда третьим лицам. Если дефекты выявить своевременно, их оперативное устранение позволит избежать огромных расходов на капитальный ремонт и тщательно спланировать сроки, смету текущего. Сроки проверки для каждого случая рассчитываются индивидуально.

У нас работают опытные инженеры-эксперты с высокой квалификацией, которые способны справиться с задачей любой сложности. Они быстро и профессионально проведут обследование здания, выявят дефекты, потенциально опасные участки и дадут квалифицированные рекомендации по их устранению с минимальными затратами времени и средств.

Онлайн-запрос

Заполните форму, и в течение 3-х часов с вами свяжется наш специалист

Цель обследования

Целью работ по выполнению технического обследования является определение технического состояния здания, выявление наличия дефектов строительства и отступлений от строительных норм и технологий производства строительных работ.

Характеристика объекта

1. Назначение здания.	Жилое (индивидуальный жилой дом).
2. Объемно-планировочное решение	2-х этажный жилой дом с чердаком и тех. подпольем под частью здания (в другой части здания размещен гараж и котельная).
3. Год постройки	2008г. (строительные работы не завершены, но здание имеет высокую строительную готовность).
4.4. Описание несущих и ограждающих конструкций здания:	Кирпич керамический.
б) перекрытия	Сборные многопустотные железобетонные плиты типа ПК.
в) фундаменты	Ленточные.
г) кровля	Стропильная система деревянная. Кровельное покрытие - керамическая черепица.
	Лицевой кирпич/окраска по штукатурке.
6. Пространственная жесткость здания	Обеспечивается совместной работой фундамента, продольных и поперечных стен, плит перекрытия.
7. Расположение на участке	Здание расположено в центральной части участка.

Результат обследования несущих и ограждающих конструкций

1. Результат обследования стен, фасада здания
1.1. Тип и материалы стен здания.	Стены из керамического щелевого кирпича.Толщина наружных стен 680мм, внутренних 380мм. Наружные стены, внутренняя поперечная стена - несущие. Фасад здания частично выполнен из керамического облицовочного кирпича, частично окрашенный по штукатурке.
1.2. Техническое состояние стен, дефекты, выявленные при обследовании.	Техническое состояние несущих стен здания оценивается как работоспособное. При обследовании выявлены дефекты стен в виде трещин и проломов. Трещины выявлены на втором этаже над окном, в местах опирания плит перекрытия. Данные трещины могут свидетельствовать о недостаточной жесткости обвязочного пояса под плитами перекрытия. Проломы в стенах выполнены в местах прохода коммуникаций, что снижает несущую способность стен. При обследовании фасадов выявлены дефекты в виде отсутствия некоторых плиток облицовки цоколя, отслоение штукатурного слоя, шелушения окрасочного слоя. Отмостка здания просела из-за сезонных колебаний почвы и имеет щель, что может привести к замачиванию фундамента поверхностными водами. Установленные оконные блоки и витражи имеют низкую энергоэффективность, что при большой их площади может привести к перерасходу отопления.
	Фасад здания нуждается в ремонте. Перед ремонтом фасада необходимо устранить замачивание фасада путем установки козырьков и отливов. При ремонте выполнить простукивание штукатурного слоя для определения мест «бухтения» штукатурного слоя.
2. Результат обследования перекрытий
2.1. Тип и материалы перекрытий	Перекрытие выполнено из сборных многопустотных плит перекрытия типа ПК. Опирание осуществляется на наружные стены и внутреннюю поперечную несущую стену.
2.2. Техническое состояние перекрытий, дефекты, выявленные при обследовании.	Техническое состояние перекрытия оценивается как работоспособное. При обследовании выявлена трещина в плите перекрытия над 1-м этажом. Данная трещина снижает работоспособность плиты. Колонны и балки покрытия террасы заднего выхода имеют следы коррозии. Техническое подполье перекрыто пустотными плитами и не имеет доступа. Количество продухов технического подполья не достаточно для обеспечения вентиляции, что может привести к скоплению там радона и отсыреванию. Монолитная лестница в гараж имеет разрушение ступеней.

3. Результаты обследования кровли
3.1. Тип и материалы конструкций кровли, кровельного покрытия	Кровельное покрытие - керамическая черепица. Стропильная система деревянная. Обследование кровли затруднено снегом.
3.2. Техническое состояние кровли, дефекты	Высолы на подшивке кровли со стороны чердака свидетельствуют о необходимости санации кровли. Есть места с дефектами по отливам и водосточной системе.
	Выполнить ремонт и прочистку водосточной системы, установить недостающие отливы.
4. Результаты обследования внутренних инженерных сетей
4.1. Характеристики и типы инженерных сетей здания	Газоснабжение - присутствует. Горячее водоснабжение - отсутствует. Холодное водоснабжение - отсутствует. Канализация - только стояки. Электроснабжение - только до щита (в гараже). Отопление - от газового котла. Материал труб системы отопления - сталь. Материал труб системы канализации - ПВХ.
4.2. Дефекты и отступления от норм, выявленные по осмотре инженерных сетей	Фановые стояки системы канализации выведены на чердак. Рекомендуется вывести их на кровлю или установить обратные клапаны. Отсутствуют некоторые приборы отопления, предусмотренные разводкой системы. Трубы системы отопления имеют следы коррозии и небрежного монтажа. Отопление в здании запитано от одного отопительного циркуляционного насоса. Дымоход газового котла имеет горизонтальные участки и не термоизолирован. Существующая система электроснабжения выполнена небрежно, на скрутках. От гаражного вводного щита разводка по зданию отсутствует. Мощность вводного автомата не достаточна для комфортного электроснабжения здания такого класса. Разводка по зданию горячего и холодного водоснабжения отсутствует. Разводка слаботочных сетей отсутствует.

В результате проведенного обследования индивидуального жилого дома, можно сделать следующие выводы:

несущие конструкции здания имеют высокую строительную готовность;
отделочные работы и инженерные сети здания имеют низкую строительную готовность;
конструкции и инженерные сети здания имеют ряд дефектов, выявленных при визуальном обследовании, данные дефекты зафиксированы и описаны;
визуальное обследование кровли затруднено в следствии заснеженности;
здание не эксплуатировалось в течении 8 лет и имеет следы естественного физического износа.

Заключение

На основании проведенного технического обследования индивидуального жилого дома, можно заключить:

Техническое состояние несущих конструкций здания оценивается как работоспособное. Для эксплуатации здания требуется устранение выявленных дефектов и выполнения комплекса работ по инженерным системам и проведение отделочных работ.