Нужда в перепланировке жилого помещения возникает у владельцев и квартиросъёмщиков довольно часто. Эти действия по закону должны осуществляться с компетентных органов, которые призваны следить за состоянием и безопасной эксплуатацией жилого фонда.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В большинстве случаев при модернизации и изменении планировки жилья требуется также согласие соседей.

Переустройство квартиры или дома можно начинать только после получения разрешения и всех необходимых документов, иначе будет признана незаконной, и её будет непросто.

Иногда самовольное переустройство заканчивается судебным разбирательством и постановлением о возвращении помещению первоначального вида.

Чтобы этого не случилось, необходимо изучить при каких обстоятельствах вам потребуется согласие соседей.

Переустройство жилья

Понятие переустройство жилья включает простую перепланировку и сложную.

Простая может ограничиться незначительными изменениями размеров жилых комнат, при сложной реконструкции затрагиваются несущие конструкции здания.

При простой перепланировке могут производиться работы по:

• увеличению и уменьшению площади комнат внутри квартиры с перенесением межкомнатных перегородок;
• замене дверей входных, переносу межкомнатных дверных проёмов;
• установке санузла на новом месте;
• реконструкции ванной и так далее.

Сложное переустройство - это изменение на несущих стенах и фасаде здания. Такие работы требуют дополнительных разрешительных документов.

Любое переустройство должно проводиться таким образом, чтобы интересы соседей не были ущемлены.

Это касается:

• жилого помещения, собственником которого вы являетесь;
• в случае вашего проживания в коммунальной квартире.

Когда требуется согласие соседей на перепланировку квартиры?

Переустройство, при котором понадобится согласие жильцов-соседей должно затрагивать их интересы. То есть, это могут быть работы, проводимые на капитальных элементах здания, а также касаться мест общего пользования.

Обязательным является получение согласия при перепланировке в коммуналке.

В собственности

Если квартира находится в вашей собственности, то перепланировка может проводиться без согласия соседей, но только в той части, которая не касается интересов других жильцов.

Например, когда вы делаете внутреннюю перепланировку в квартире по согласованию со всеми необходимыми инстанциями и не изменяете:

• места общего пользования (лестницы, лестничные площадки, общие коридоры);
• фасад здания.

Если вы делаете перепланировку, отражающуюся на фасаде или на лестничных клетках, то согласие получить вам придётся.

Оно может быть в форме нотариально заверенного разрешения общего собрания жильцов или письменного заявления каждого из остальных владельцев жилья в доме.

Это касается переустройства балконов на первых этажах, которое в массовом порядке делают сегодня люди, оборудуя под балконами кладовки.

Правовые нормы перепланировки регламентируются Жилищным кодексом, в которой также перечислены необходимые документы для того, чтобы вы могли и сделать переустройство жилого помещения.

При переустройстве приватизированной квартиры, необходимо согласие всех собственников жилья на осуществление перепланировки.

Коммунальной

Для того чтобы сделать перестройку в коммунальной квартире, письменное разрешение (согласие) от всех проживающих собственников или квартиросъёмщиков является обязательным.

При этом факт того, что ваша комната или комнаты выделены в отдельную долю, не играет существенной роли.

Разрешение соседей, полученное в письменном виде, поможет вам в дальнейшем избежать споров в суде при узаконивании произведённой модернизации.

Реконструкция дома

Реконструкцией дома считается изменение объекта капитального строительства, этот вид переустройства строго регламентируется законом.

Если вы живёте в многоквартирном доме, и реконструкцию невозможно осуществить без присоединения каких-то частей общей собственности, то согласие соседей требуется в обязательном порядке.

Письменное разрешение следует получить от всех:

• проживающих в доме собственников;
• временно отсутствующих.

Такое решение собственниками может быть принято на общем собрании, протокол этого собрания должен быть приложен к документам, разрешающим реконструкцию.

Порядок оформления

Любое изменение жилого помещения начинается с получения разрешительной документации на перепланировку, переустройство или реконструкцию.

Чем сложнее переоборудование жилья, тем больше потребуется согласований. Но приступать к перепланировке не рекомендуется.

Хотя есть возможность узаконить перепланировку через суд после уже проведённых работ.

Но это ненадёжный способ, потому что вы можете не получить положительного решения суда, особенно, когда в результате перепланировки затронуты несущие элементы или интересы соседей.

Необходимые документы

Как уже отмечалось выше, обстоятельства и глубина перепланировки может быть разной и в каждом случае пакет документов свой.

Но есть общий перечень бумаг, нужных при любом варианте:

1. Заявление на перепланировку.
2. Документы на правообладание жилым помещением: свидетельство о собственности, договор о найме, об аренде. Если помещение снимается по социальному найму или арендуется, то прилагается согласие собственников. Это может быть муниципальный орган или хозяин и его семья. В данном документе отражается акт согласия на предполагаемую перестройку.
3. Документы из БТИ, основным из которых является техпаспорт.
4. Письменное согласие остальных проживающих в жилье лиц, достигших совершеннолетия.
5. Согласие жилищной комиссии, ТСЖ.
6. Документация проектного характера. Эскиз перепланировки, а когда изменяются капитальные стены, то заключение той организации, которая проектировала дом, о допустимости планируемой реконструкции.

Дополнительно могут потребоваться разрешения от газовых служб, пожарной инспекции, Роспотребсоюза, по охране памятников и так далее.

Письменное согласие (образец заполнения)

Согласие соседей на перепланировку оформляется в письменном виде.

Разрешение на реконструкцию признали незаконным, хотя его выдала городская администрация и одобрил областной суд. Апелляционная инстанция была не права: там неверно применили нормы права. В общем, все ошиблись.

Верховный суд отменил апелляционное определение и поручил областному суду рассмотреть дело заново. Дело уже пересмотрели, и тот же суд отказал предпринимателю . Теперь ему придется снести пристройку, а вместо двери в парикмахерскую опять сделать окно.

Интересно, а администрация, которая выдала разрешение, оказалась ни при чём? Кто теперь возместит расходы на пристройку и снос?

Разрешение на строительство - это важный документ. Администрация отвечает за его соответствие закону. И если выясняется, что разрешение выдали незаконно, можно через суд возместить ущерб из бюджета .

Скорее всего, предприниматель не виноват. Он проявил должную осмотрительность и надеялся, что администрация точно знает, что всё законно. Если он захочет, то подаст в суд и возместит расходы на строительство и снос пристройки.

Пока такой иск в судах не зарегистрирован. Зато зарегистрирован другой: этот же предприниматель позже сам подал в суд на соседа и потребовал от него снести такую же пристройку к аптеке на тех же основаниях. Кстати, районный суд его иск удовлетворил, и теперь владелец аптеки подал апелляцию, чтобы избежать сноса. Но это уже совсем другая история.

Я купил помещение в жилом доме и собираюсь перевести его в нежилое. Что мне нужно учесть?

Лучше еще до покупки помещения найти хорошего юриста, который специализируется на таких делах. Если помещение уже есть, всё равно ищите юриста, чтобы правильно оформить согласие собственников и получить разрешение на реконструкцию.

Даже если администрация выдаст разрешение, это ничего не значит. Соседям может что-то не понравиться, и они пойдут в суд. Заранее оцените риски. На всякий случай получайте согласие 100% собственников квартир на любую реконструкцию. Если что-то пойдет не так, можно остаться без денег и бизнеса.

В моем доме часть квартир перевели в нежилые помещения и хотят там что-то открыть. Я против. Что можно сделать?

Возможно, перевод и реконструкция законные: не всегда нужно получать согласие 100% собственников. Если в этих квартирах откроют офис со входом через подъезд, ⅔ собственников согласились и есть разрешение, это законно. Но если на месте окна сделали дверь и пристроили входную группу без вашего согласия, можно подать в суд и всё отменить.

Проконсультируйтесь с юристом, как всё оформить и есть ли шансы.

Какое имущество общее и на каком основании?

Список общего имущества есть в жилищном кодексе . Это крыши, лестницы, коридоры, подвалы, шахты лифта, земельный участок со всеми деревьями, забором и коммуникациями.

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на такое имущество. Это право зафиксировано законом, возникает по умолчанию, и его не нужно регистрировать в Росреестре.

В случаях, когда для осуществления строительных работ нужно получить согласие соседей на пристройку, образец которого можно увидеть ниже, лучше не пренебрегать законодательными нормами. Перед проведением запланированных строительных работ нужно уточнить, возможно ли узаконить изменения без получения разрешения от соседей. Если новые пристройки и перепланировки не будут снижать качество жизни и отдыха либо нарушать покой соседей, получить согласие на проведение строительных работ зачастую очень просто.

Необходимость получения образца разрешения на строительство от соседей

Оформление результата незаконно осуществленных строительных работ часто осуществляется в судебном порядке и требует существенных материальных, временных и психологических затрат от нарушителя. Своевременно поинтересовавшись, для проведения каких строительных работ нужно получить согласие соседей, можно избежать ненужных судебных разбирательств.

Согласование перепланировки

Если в каком-либо помещении квартиры планируется вносить изменения в конструкции, стоит помнить, что это перепланировка. И кроме получения согласия соседей (если преобразования затрагивают их интересы) придется еще и в местных органах самоуправления.

Разрешение от соседей нужно лишь для проведения таких строительных работ, которые могут непосредственно касаться жителей близлежащих домов (квартир). Сюда относятся изменения в фасаде и несущих конструкциях многоквартирного дома, любая перепланировка в коммунальной квартире, проведение строительных работ в местах общего пользования, строительство дома либо постройки на слишком близком от соседнего участка расстоянии и другое. Результат произведенных строительных работ не должен оскорблять эстетических, религиозных и других предпочтений соседей, а также угрожать их жизни, здоровью и безопасности и противоречить санитарным нормам либо нормам пожарной безопасности. Подписывая разрешение на строительство, физические лица подтверждают, что запланированные изменения никак не ущемляют их интересов. Таким образом, на законодательном уровне предупреждаются и регулируются возможные споры и разногласия между соседями.

В многоквартирных домах к перепланировкам, на которые требуется получить разрешение от соседей, относятся:

1. Демонтаж входных дверей в квартиру и установка новых.
2. Изменения в фасаде здания, переустройство балкона.
3. Увеличение площади квартиры за счет общей собственности всех жильцов.
4. Изменение расположения оконных и дверных проемов и другое.

При строительстве на собственном отдельном участке требуется получить согласие соседей, если осуществляется:

Стоит отметить: если осуществляется переустройство приватизированной квартиры с несколькими сособственниками или планируется строительство дома на участке, у которого несколько собственников, то согласие на проведение работ необходимо получать от всех сособственников.

Составление документа

Хотя образец согласия соседей на строительство дома и проведения других строительных работ оформляется в свободной форме, существуют некоторые единые требования, которые нужно учитывать при составлении документа:

1. Разрешение обязательно должно быть составлено в письменном виде и не может считаться предоставленным только с устного согласия соседей.
2. Разрешение должно быть предоставлено собственниками, а не арендаторами либо жителями соседних квартир (дачных участков).
3. Документ оформляется как любое другое заявление физического лица, с наличием «шапки», где указано кто является автором разрешения и кому оно адресовано.
4. В документе указываются ФИО, паспортные данные и домашний адрес всех соседей и инициатора строительства.
5. Разрешение должно быть закреплено подписями собственниками соседних помещений (участков).
6. Разрешение должно быть датировано днем составления или подписания.

Уместно также указать в документе какие изменения будут осуществлены в результате строительства. При возведении частного дома указывается его этажность и расположение, кадастровый номер участка и некоторые сведения о соседних участках.

При строительстве на частном участке либо узаконивании перепланировки к документу можно прикрепить план участка (квартиры) в таком нынешнем виде и проект, где указано и зарисовано каким участок (помещение) получится в результате строительства.

Оформление документа

Разрешение от соседей на перепланировку в квартире может быть получено в результате вынесения положительного решения на общем собрании всех собственников жилья (членов ТЖС) либо после индивидуальных договоренностей с каждым собственником квартиры. Разрешается составлять как коллективное разрешение, так и отдельные индивидуально оформленные согласия каждого собственника. Документ считается действительным и имеет юридическую силу, если он скреплен подписями всех необходимых соседей и при его оформлении соблюдены все обязательные условия.

Владельцам собственного участка нужно получить разрешение на строительство только от тех соседей, чьи интересы будут непосредственно затронуты при строительстве. Чтобы составить и официально оформить согласие соседей в большинстве случаев требуется лишь несколько минут разговора с соседями и следование вышеописанным инструкциям по составлению документа. Дополнительно документ требует заверения у нотариуса.

Мы готовы ответить на возникшие вопросы - спрашивайте в комментариях

Согласие требуется в том случае, если ремонтные работы затронут права третьих лиц.

Например, владелец квартиры не сможет получить разрешение у властей на перепланировку, не уведомив о планируемых работах других собственников квартиры.

Разрешение не будет выдано также в случае, если предполагаемые работы затронут капитальные конструкции многоквартирного дома , при этом согласие на данную работу от жильцов отсутствует.

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, потребуется получить одобрение банка.

Владелец обязан проинформировать кредитную организацию о намерении провести ремонтные работы , так как временный статус жилья не позволяет в полной мере распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Таким образом, согласие требуется получить для того, чтобы не нарушить права лиц, чьи интересы в данном деле будут затронуты.

Виды согласия на реконструкцию дома

Существует три вида согласия: от собственников жилплощади, от соседей и от банка. Необходимость получения того или иного согласия зависит от статуса квартиры, вида собственности и типа ремонтных работ.

От других собственников

От соседей

От банка

Если квартира находится в ипотеке, то для получения разрешения требуется разрешение банка-кредитора. Важно помнить, что пока долг по кредиту не выплачен, на квартиру наложено обременение, не позволяющее заемщику в полной мере распоряжаться ею.

Справка: Для согласования ремонтных работ с банком потребуется получения согласия страховой компании и заключение оценщика, подтверждающее, что стоимость жилья не изменится после переустройства.

Владельцы, которые не поставили в известность банк о проведении перепланировки, автоматически нарушают условия договора. Узнав о незаконной перепланировке, банк может потребовать ее согласования с властями или возврата жилплощади в первоначальное состояние.

Худший исход – кредитор может потребовать погашения всей суммы ипотеки единовременно на основании нарушения договора.

Документ, полученный в банке, должен включать в себя следующие данные:

• ФИО владельца и его паспортные данные;
• название документа – «Согласование на перепланировку объекта недвижимости»;
• фраза о том, что банк не возражает против перепланировки;
• адрес квартиры;
• номер и дата ипотечного договора;
• перечень работ по переустройству;
• подпись сотрудника банка и печать.

Внимание: В течение 6 месяцев после получения согласия от банка владельцу нужно предоставить кредитору документы, подтверждающие проведение работ: кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности.

Пример согласия банка на перепланировку ипотечной квартиры:

Куда подавать документ?

Согласие жильцов, соседей или банка нужны для получения разрешения на проведения перепланировки от органов местного самоуправления. Его необходимо подать вместе с остальными документами в отдел администрации города, занимающийся данными вопросами.

Если власти одобрят все документы, проект и заявление, то можно приступать к проведению работ.

Сроки и стоимость получения

Получение согласия от других собственников квартиры и соседей требует нотариального заверения, стоимость которого около 1000 руб.

Заверять документ от кредитной организации не требуется, так как на нем уже стоит печать банка.

Согласование с соседями может занять достаточно много времени, особенно если требуется собрать подписи всех людей , проживающих в доме.

Чтобы получить одобрение жильцов как можно скорее, лучше собрать их в назначенное время и день перед домом для решения вопроса.

Процесс получения разрешения от банка может длиться до 30 дней. За это время будет проводиться работа со страховой компанией и оценщиком.

Не стоит упускать из виду такую бы, казалось, незначительную деталь, как согласование с соседями или иными лицами, чьи права затрагивает перепланировка. Проведение капитальных ремонтных работ может быть оспорено, если выяснится, что оно были проведены без согласия заинтересованных лиц.